Mua đất không chỉ là nhìn vị trí, giá bán hay kỳ vọng tăng giá. Điểm quyết định nằm ở chỗ thửa đất đó đang được phép dùng vào việc gì, có nằm trong diện bị thu hồi hay bị hạn chế xây dựng hay không. Với người muốn hiểu rõ rủi ro đầu tư, đặc biệt là người mua đất lần đầu, kiểm tra quy hoạch là bước không nên làm qua loa. Bài viết này đi thẳng vào 3 câu hỏi quan trọng nhất: cần đọc gì, cần hỏi gì và cần đối chiếu gì trước khi xuống tiền.
Pháp luật hiện hành cho phép công dân tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất. Đồng thời, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất sau khi được phê duyệt phải được công bố công khai tại cơ quan có thẩm quyền, trên cổng thông tin điện tử và ở cấp cơ sở có liên quan. Tài liệu công khai không chỉ là một hình ảnh bản đồ, mà còn gồm văn bản phê duyệt, báo cáo thuyết minh và bản đồ quy hoạch đã được phê duyệt.
Điểm người mua hay hiểu nhầm là: thấy đất “có quy hoạch” rồi kết luận ngay không mua được. Thực tế, nếu quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm áp vào khu vực đó, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện quyền theo luật. Ngược lại, nếu đất đã nằm trong diện phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện một số quyền, nhưng bị hạn chế ở việc xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm.
Một điểm rất đáng chú ý khác: nếu đất đã bị ghi vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà sau 2 năm liên tục vẫn chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích, cơ quan có thẩm quyền phải rà soát để điều chỉnh hoặc hủy bỏ, đồng thời phải công khai việc đó. Nếu không công khai điều chỉnh, hủy bỏ thì quyền của người sử dụng đất không bị hạn chế theo quy định. Đây là chi tiết rất quan trọng khi đánh giá một lô đất đã “treo” lâu hay chưa.
1) Đọc Giấy chứng nhận và phần thông tin gốc của thửa đất
Tối thiểu, người mua cần đọc kỹ loại đất, thời hạn sử dụng đất, người đứng tên, tài sản gắn liền với đất và những ghi chú hạn chế nếu có trên Giấy chứng nhận. Đây là lớp thông tin nền để biết lô đất đang là đất ở, đất nông nghiệp hay loại đất khác; còn thời hạn hay đã gần hết; có đúng chủ thể giao dịch hay không. Về điều kiện giao dịch, pháp luật yêu cầu quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
2) Đọc bộ hồ sơ quy hoạch đã được công khai, không chỉ xem ảnh chụp bản đồ
Khi kiểm tra quy hoạch, người mua nên đọc đủ 3 lớp tài liệu: văn bản phê duyệt, báo cáo thuyết minh và bản đồ quy hoạch. Chỉ nhìn một ảnh chụp từ ứng dụng hoặc một lớp màu trên bản đồ rất dễ hiểu sai chức năng sử dụng đất, hành lang bảo vệ, chỉ giới hoặc phạm vi dự án. Pháp luật hiện hành cũng xác định rõ chính 3 loại tài liệu này là bộ hồ sơ phải được công khai.
3) Đọc thông tin thửa đất và lịch sử biến động nếu còn nghi ngờ
Ngoài sổ gốc do bên bán cung cấp, người mua có thể yêu cầu dữ liệu thửa đất, lịch sử biến động, bản sao hoặc trích sao Giấy chứng nhận, thậm chí thông tin về giao dịch bảo đảm từ hệ thống dữ liệu đất đai. Biểu phí hiện hành đã tách riêng từng loại dữ liệu như thông tin thửa đất, lịch sử biến động, bản sao/trích sao Giấy chứng nhận và hồ sơ giao dịch bảo đảm. Điều này cho thấy người mua hoàn toàn có thể kiểm tra sâu hơn thay vì chỉ nghe mô tả miệng từ bên bán.
1) Hỏi bên bán 6 câu ngắn nhưng phải hỏi đủ
Một là: đất đang sử dụng đúng mục đích trên giấy hay đã xây dựng, san lấp, chuyển công năng khác thực tế? Hai là: hiện có tranh chấp ranh, lối đi, mốc giới hay thỏa thuận đi nhờ nào không? Ba là: đất có đang thế chấp, bảo lãnh, bị kê biên hoặc vướng nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất không? Bốn là: phần diện tích đang rao bán có đúng nguyên thửa trên giấy hay là giao dịch một phần chưa đủ điều kiện tách? Năm là: đã từng bị từ chối hồ sơ chuyển mục đích, xin phép xây dựng, hoàn công hay chưa? Sáu là: vì sao bán và đã từng đặt cọc với ai chưa. Những câu hỏi này không thay thế văn bản chính thức, nhưng giúp phát hiện điểm cần kiểm tra sâu hơn trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất.
2) Hỏi cơ quan chuyên môn theo hướng “có/không” để dễ xác minh
Khi làm việc với đơn vị quản lý đất đai tại địa phương, nên hỏi theo đúng trọng tâm: thửa đất hiện thuộc loại đất gì; có nằm trong quy hoạch sử dụng đất hay kế hoạch sử dụng đất hằng năm không; nếu có thì thuộc diện thu hồi, chuyển mục đích hay chỉ là định hướng dài hạn; có hạn chế xây dựng mới không; dữ liệu hồ sơ địa chính và ranh thửa hiện có khớp với giấy đang cầm không. Cách hỏi này giúp tránh câu trả lời chung chung và buộc việc xác minh bám sát hồ sơ.
3) Hỏi thêm về lớp quy hoạch đô thị hoặc nông thôn nếu khu vực đã có
Trong thực tế áp dụng hiện nay, một thửa đất có thể phải đối chiếu đồng thời quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch theo pháp luật về đô thị, nông thôn, tùy khu vực và thời điểm phê duyệt. Nói cách khác, một lớp thông tin cho biết định hướng sử dụng đất, nhưng lớp khác lại có thể chi phối công năng không gian, đường giao thông, công viên, hành lang kỹ thuật hoặc chỉ tiêu xây dựng. Vì vậy, chỉ xem một lớp quy hoạch rồi kết luận là chưa đủ an toàn. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)
1) Đối chiếu giấy với bản đồ địa chính và thực địa
Một lô đất có thể đúng số thửa trên giấy nhưng ranh ngoài thực tế lại lệch, bị lấn, thiếu lối đi hoặc đang sử dụng vượt ranh. Vì vậy, nên đối chiếu số thửa, tờ bản đồ, diện tích, kích thước cạnh, hướng tiếp giáp đường và mốc ranh thực tế. Nếu ranh giới ngoài thực tế khác nhiều so với giấy, giao dịch sẽ phát sinh thêm rủi ro về đo đạc, cấp đổi hoặc tranh chấp liền kề. Đây là phần nhiều người bỏ qua vì nghĩ “sổ thật là đủ”.
2) Đối chiếu quy hoạch sử dụng đất với kế hoạch sử dụng đất hằng năm
Đây là bước quan trọng nhất. Nếu chỉ có quy hoạch mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, quyền sử dụng đất về nguyên tắc chưa bị siết như trường hợp đã vào kế hoạch triển khai. Nhưng nếu đất đã nằm trong diện phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người mua phải tính đến nguy cơ không xây mới được hoặc phải chờ xử lý sau này. Bỏ qua bước này là một trong những nguyên nhân khiến người mua không phân biệt giá trị thật và giá ảo của lô đất.
3) Đối chiếu lớp quy hoạch với khả năng sử dụng thực tế
Cùng là một vị trí, nhưng nếu một lớp thông tin cho thấy tương lai là đất ở còn lớp khác thể hiện công viên, hành lang giao thông hay khu chức năng công cộng, thì khả năng khai thác thực tế có thể khác rất xa kỳ vọng. Đó là lý do người mua không nên ra quyết định chỉ vì nghe mô tả “sắp lên thổ cư” hoặc “sắp mở đường”. Với bất động sản, giá trị sử dụng thực mới là nền tảng, còn kỳ vọng chỉ là phần cộng thêm. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)
4) Đối chiếu tình trạng giao dịch với dữ liệu biến động và bảo đảm
Nếu có thể, nên xin thêm thông tin về lịch sử biến động, hồ sơ đăng ký đất đai và giao dịch bảo đảm. Đây là lớp dữ liệu giúp nhìn ra thửa đất đã từng sang tên nhiều lần trong thời gian ngắn, từng đăng ký thế chấp hay có biến động bất thường hay chưa. Với người mua thiên về an toàn, đây là cách rà rủi ro tốt hơn nhiều so với chỉ nghe giải thích bằng miệng.
Bước 1 là lấy bản chụp Giấy chứng nhận và ghi đúng số thửa, tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng. Bước 2 là tra lớp công khai quy hoạch tại cổng thông tin địa phương hoặc điểm công khai của cơ quan có thẩm quyền. Bước 3 là yêu cầu thêm văn bản phê duyệt, thuyết minh và bản đồ, không dừng ở ảnh chụp màn hình. Bước 4 là hỏi trực tiếp đơn vị chuyên môn về việc thửa đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không. Bước 5 là đối chiếu thực địa: ranh, đường đi, hiện trạng xây dựng, mốc giới. Bước 6 là chỉ cân nhắc cọc sau khi các lớp thông tin đã khớp nhau.
Với người cẩn trọng, có thể làm thêm một bước phụ: yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai bằng phiếu hoặc văn bản. Thủ tục hiện hành cho phép nộp qua cổng thông tin đất đai quốc gia, cổng dịch vụ công quốc gia, cổng dịch vụ công cấp tỉnh hoặc nộp trực tiếp tại đầu mối tiếp nhận ở địa phương. Nếu từ chối cung cấp, cơ quan tiếp nhận phải nêu rõ lý do trong 2 ngày làm việc; với dữ liệu chưa có sẵn trong cơ sở dữ liệu đất đai, thời hạn cung cấp chậm nhất là 3 ngày làm việc, trường hợp cần thêm thời gian có thể gia hạn nhưng tối đa 15 ngày làm việc.
Ngộ nhận đầu tiên là “đất có sổ thì mua được”. Sổ là điều kiện rất quan trọng, nhưng chưa đủ. Một thửa đất còn phải được kiểm tra về tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng, biện pháp ngăn chặn và lớp quy hoạch đang áp vào khu đất. Chỉ cần bỏ qua một mắt xích, giao dịch có thể hợp lệ trên giấy nhưng không phù hợp với mục đích sử dụng mà người mua đang tính toán.
Ngộ nhận thứ hai là “xem ứng dụng quy hoạch là xong”. Ứng dụng trực tuyến rất hữu ích để lọc nhanh, nhưng quyết định mua hay không nên dựa trên hồ sơ công khai đầy đủ và dữ liệu chính thức của thửa đất. Pháp luật hiện hành cho phép người dân tiếp cận thông tin và yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai theo thủ tục rõ ràng, nên không có lý do gì để chấp nhận một quyết định lớn chỉ dựa trên lời nói hoặc một ảnh chụp màn hình.
Kiểm tra quy hoạch đất trước khi mua không khó, nhưng đòi hỏi kỷ luật. Cốt lõi chỉ có 3 việc: đọc đúng hồ sơ, hỏi đúng nơi và đối chiếu đúng giữa giấy, bản đồ và thực địa. Khi làm đủ 3 bước này, người mua sẽ nhìn rõ hơn lô đất đang có giá trị sử dụng thực sự ra sao, đâu là cơ hội và đâu là rủi ro cần chấp nhận. Đây cũng là cách thực tế để phân biệt giá trị thật và giá ảo trước khi bỏ tiền vào một tài sản lớn.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
