Đây không phải là một câu chuyện hiếm trên thị trường bất động sản. Trái lại, nó lặp đi lặp lại suốt nhiều năm, qua nhiều chu kỳ tăng – giảm của thị trường. Hôm nay, tôi muốn kể bạn nghe về ba kiểu người rất điển hình trên thị trường đất, và vì sao cùng một tài sản, cùng một thời điểm, nhưng kết quả lại khác nhau đến vậy.
Khi tôi mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản, suy nghĩ rất đơn giản: chỉ cần có tiền, đi xem đất, thấy rẻ thì mua. Tôi từng tin rằng bất động sản là cuộc chơi của những người có nhiều vốn. Nhưng càng đi sâu, càng chứng kiến nhiều câu chuyện trái ngược, tôi mới hiểu ra một điều quan trọng: thị trường này không phân chia theo tiền nhiều hay ít, mà phân chia theo tư duy. Và chính tư duy đó tạo nên ba nhóm người rất rõ ràng.
Đây là hình ảnh của rất nhiều người mới, và cũng là hình ảnh của chính tôi trong những ngày đầu. Nghe bạn bè nói khu này sắp lên giá, nghe môi giới kể về quy hoạch tương lai, thấy đám đông kéo tới xem đất, tim đập nhanh, sợ mất cơ hội rồi rút tiền mua.
Mua xong thì sao? Bắt đầu chờ. Và trong lúc chờ là chuỗi ngày lo lắng. Nghe tin lãi suất tăng là mất ngủ. Nghe tin siết tín dụng là hoảng. Nghe đâu đó có quy hoạch là đứng ngồi không yên. Không có kế hoạch rõ ràng, không hiểu sâu về pháp lý, hạ tầng hay dòng tiền. Tất cả chỉ dựa vào hy vọng.
Đó không phải là đầu tư. Đó là đánh bạc. Khác biệt duy nhất là quân bài ở đây mang tên “mảnh đất”. Khi may mắn, người ta gọi đó là “mát tay”. Khi thất bại, họ nói “do thị trường”. Nhưng bản chất vẫn là đặt tiền vào một thứ mình không hiểu và cầu mong kết quả tốt.
Nhóm thứ hai nhanh nhẹn hơn. Họ không chờ quá lâu. Mua hôm nay, bán vài tháng sau. Lãi một chút rồi tiếp tục xoay vòng sang thương vụ khác. Nhìn bề ngoài, đây là nhóm rất năng động, luôn có giao dịch, luôn có câu chuyện lời – lãi.
Nhưng rủi ro của nhóm này lại nằm ở tần suất. Chỉ cần một lần sai là đủ xóa sạch thành quả của nhiều lần trước đó. Dính một mảnh đất lỗi giấy tờ, một khu vực dính quy hoạch treo, hoặc một giai đoạn thị trường đột ngột chững lại, toàn bộ công sức tích lũy có thể bay sạch.
Lợi nhuận của kiểu đầu tư này thường không lớn trên từng thương vụ, nhưng rủi ro lại rất to khi cộng dồn. Nó đòi hỏi sự tỉnh táo cao độ, kiến thức pháp lý chắc chắn và khả năng thoát hàng nhanh. Với người mới, đây là con dao hai lưỡi, bởi chỉ cần một quyết định vội vàng, hậu quả có thể kéo dài nhiều năm.
Nhóm thứ ba là nhóm mà tôi đang học để trở thành. Họ không chạy theo đám đông. Họ không vội xuống tiền chỉ vì “sợ mất cơ hội”. Trước khi mua, họ đặt ra những câu hỏi rất khác.
Họ nhìn vào bức tranh kinh tế vĩ mô: nền kinh tế đang ở giai đoạn nào của chu kỳ? Dòng tiền trong xã hội đang chảy về đâu? Lãi suất, tín dụng, chính sách ảnh hưởng gì đến bất động sản trong 3–5 năm tới?
Họ phân tích từng khu vực: hạ tầng nào đang và sẽ được triển khai, dân số dịch chuyển ra sao, nhu cầu ở thật hay nhu cầu đầu tư chiếm tỷ trọng lớn hơn. Họ không chỉ hỏi “giá có tăng không”, mà hỏi “giá tăng vì điều gì”.
Quan trọng hơn, họ tính toán dòng tiền. Họ biết lúc nào nên vay, vay bao nhiêu là an toàn. Họ biết lúc nào nên giữ tài sản để khai thác, lúc nào nên bán để tái cơ cấu danh mục. Với họ, đất không phải là món hàng lướt sóng, mà là một tài sản được quản trị.
Họ hiểu rằng bất động sản giống như một cái cây. Muốn có quả ngọt, phải trồng đúng chỗ, chăm sóc đủ thời gian và chờ đúng mùa. Không ai trồng cây hôm nay rồi ngày mai đòi hái quả.
Điểm thú vị là ba nhóm người này đôi khi cùng mua một khu vực, thậm chí cùng một dự án. Nhưng kết quả lại hoàn toàn khác nhau. Người đánh bạc thì sống trong lo lắng. Người lướt sóng thì căng thẳng với từng biến động nhỏ. Người đầu tư chuyên nghiệp thì bình thản, bởi họ đã tính trước các kịch bản.
Tôi nhận ra một điều rất quan trọng: đầu tư đất không cần liều. Chỉ cần hiểu. Không cần chạy nhanh. Chỉ cần đi đúng đường. Rất nhiều rủi ro trên thị trường bất động sản không đến từ bản thân tài sản, mà đến từ sự thiếu chuẩn bị của người mua
Nhiều người mới thường hỏi: nên mua đất ở đâu, khu nào sắp lên giá, dự án nào tốt. Nhưng những câu hỏi đó thường đến quá sớm. Trước khi học cách mua đất, điều quan trọng hơn là học cách nhìn thị trường.
Nhìn thị trường để hiểu mình đang ở đâu trong chu kỳ. Đang là giai đoạn tích lũy, tăng trưởng hay điều chỉnh. Hiểu điều này giúp nhà đầu tư không bị cuốn theo cảm xúc đám đông và không mua ở đỉnh chỉ vì sợ bỏ lỡ.
Một sai lầm phổ biến khác là chỉ tập trung vào việc “chốt deal”, mà quên mất việc giữ dòng tiền. Nhiều người mua được đất tốt nhưng lại bị áp lực tài chính đè nặng, dẫn đến phải bán ra ở thời điểm bất lợi.
Dòng tiền chính là nền móng của nhà đầu tư dài hạn. Khi dòng tiền ổn định, nhà đầu tư có quyền chờ đợi. Khi không bị áp lực, họ có thể ra quyết định tỉnh táo hơn. Giữ được dòng tiền cũng chính là giữ được quyền lựa chọn.
“Người mù vẫn có thể bước vài bước…
Nhưng chỉ người thấy đường mới đi được đường dài.”
Câu nói này phản ánh rất đúng thị trường bất động sản. May mắn có thể giúp một người thắng trong ngắn hạn. Nhưng chỉ có tư duy đúng mới giúp họ tồn tại và phát triển qua nhiều chu k
Nếu bạn là người mới, muốn tránh trở thành “con bạc” trên thị trường đất, muốn xây dựng một tư duy đầu tư vững chắc và đi đường dài an toàn, hãy bắt đầu từ việc học cách nhìn thị trường, quản trị rủi ro và dòng tiền. Bất động sản không thưởng cho người vội vàng, nhưng luôn trả công xứng đáng cho người kiên nhẫn và hiểu cuộc chơi.
Đầu tư bằng tư duy không khiến bạn giàu sau một đêm. Nhưng nó giúp bạn không mất trắng chỉ sau một quyết định sai. Và trên thị trường này, tồn tại đã là một lợi thế rất lớn.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
