Nhiều nhà đầu tư mới thường lầm tưởng rằng: "Cứ dự án lớn, có quây tôn của chủ đầu tư uy tín là an toàn, chỉ cần đợi tháo gỡ khó khăn là giá tăng." Thực tế, pháp lý bất động sản không vận hành dựa trên niềm tin. Việc một dự án bị đình trệ hàng thập kỷ do vướng đất công hoặc sai phạm định giá đất có thể dẫn đến hệ quả xấu nhất là thu hồi dự án. Hiểu đúng về cơ chế "cởi trói" hiện nay sẽ giúp bạn phân loại được đâu là cơ hội hồi sinh, đâu là cái bẫy chôn vốn để quản trị rủi ro trong đầu tư một cách khoa học.
Phần lớn các dự án bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội đang đứng im đều liên quan đến ba nhóm vấn đề chính:
Chính phủ đang nỗ lực khơi thông nguồn cung thông qua các hành lang pháp lý mới để tránh lãng phí nguồn lực xã hội. Thay vì để dự án trở thành "nghĩa địa", các cơ chế sau đang được triển khai:
- Tách bạch đất công xen kẹt: Các nghị định hướng dẫn mới cho phép địa phương thu hồi và giao các phần đất xen kẹt này cho chủ đầu tư dự án hiện hữu theo giá thị trường mà không nhất thiết phải đấu giá nếu diện tích nhỏ, không đủ điều kiện lập dự án độc lập.
- Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận: Đây là "chìa khóa" quan trọng để các dự án có đất khác (không phải đất ở) có thể chuyển mục đích sử dụng.
- Truy thu tiền sử dụng đất: Với các sai phạm cũ về định giá, thay vì dừng dự án vô thời hạn, nhà nước hướng tới phương án hậu kiểm, truy thu đúng và đủ số tiền thuế để cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho người dân.
| Tiêu chí | Khả năng "Hồi sinh" cao | Nguy cơ trở thành "Nghĩa địa" |
| Bản chất vướng mắc | Thiếu tiền sử dụng đất, đất xen kẹt nhỏ. | Sai phạm nghiêm trọng về quy hoạch, đất rừng, đất quốc phòng. |
| Năng lực chủ đầu tư | Tài chính mạnh, sẵn sàng nộp thêm thuế. | Nợ xấu nhóm 5, đang bị điều tra hình sự. |
| Tiến độ thi công | Đã hoàn thiện phần thô hoặc đang ở giai đoạn hoàn thiện. | Đất trống, chưa đền bù giải phóng mặt bằng xong. |
| Định hướng hành động | Chờ đợi thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi gỡ nút thắt giá đất. | Cắt lỗ sớm để bảo toàn vốn, tránh mất trắng. |
Trong bối cảnh suy thoái kinh tế hoặc thị trường đi ngang, việc rót vốn vào các dự án đang "tắc" là một con dao hai lưỡi. Để bảo vệ tài sản, nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược tiếp cận:
- Tuyệt đối không mua dựa trên hứa hẹn: Nếu dự án chưa có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng, mọi cam kết đều vô nghĩa.
- Thực hiện kiểm tra quy hoạch và pháp lý độc lập: Không nên tin hoàn toàn vào hồ sơ của môi giới. Hãy đến văn phòng đăng ký đất đai để xác minh tình trạng ngăn chặn giao dịch của dự án.
- Phân biệt giá trị thật: Một dự án rẻ bất thường so với khu vực thường đi kèm với lỗi pháp lý tiềm ẩn. Hãy tự hỏi tại sao nó rẻ trước khi xuống tiền.
Lưu ý quan trọng: Đừng để bị đánh lừa bởi cảm quan khi nhìn sổ thì đẹp nhưng thực tế dự án đang nằm trong danh sách thanh tra hoặc bị kê biên tài sản do chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ tài chính.
Cơ chế "cởi trói" cho các dự án bất động sản đang dần rõ ràng hơn nhờ những thay đổi tích cực từ Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể hồi sinh; những dự án có sai phạm nghiêm trọng về nguồn gốc đất vẫn có nguy cơ bị thu hồi cao. Với người mới bắt đầu, lời khuyên chân thành là hãy ưu tiên các sản phẩm đã có pháp lý hoàn chỉnh, tránh việc đặt cược tài sản vào những dự án đang chờ "giải cứu". Mọi quyết định cần dựa trên số liệu thực tế và tính minh bạch của hồ sơ pháp lý.
Để hiểu sâu hơn về cách lọc dự án và quản trị danh mục, bạn có thể tham khảo thêm các bài phân tích từ chuyên gia nguyenvanphu.vn.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
