Một hiểu lầm vô cùng phổ biến của nhà đầu tư mới (F0) và người mua nhà là tư duy "cộng dồn cơ học": Cứ chi phí làm dự án tăng bao nhiêu thì giá bán sẽ tăng bấy nhiêu, thậm chí hơn. Từ đó, tâm lý hoang mang bao trùm khi nghe tin Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, khiến nhiều người vội vã mua bất chấp vì sợ "cánh cửa đóng lại vĩnh viễn". Tuy nhiên, thị trường tài chính không vận hành đơn giản như phép cộng của học sinh tiểu học. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu đúng bản chất dòng tiền, cơ chế định giá và chiến lược hành động phù hợp để không bị FOMO (sợ bỏ lỡ) dẫn đến sai lầm.
Trước đây, "Khung giá đất" do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, thường thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế. Điều này dẫn đến hệ lụy "hai giá": Giá trên hợp đồng thấp để né thuế, còn giá thực tế cao.
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực sớm từ 01/08/2024), khung giá đất bị bãi bỏ. Thay vào đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành "Bảng giá đất" hằng năm, được xây dựng dựa trên nguyên tắc thị trường. Điều này tác động trực tiếp đến hai loại chi phí cốt tử của doanh nghiệp phát triển dự án:
Khi chi phí đầu vào (Input) tăng, các chủ đầu tư chịu áp lực tài chính lớn hơn để duy trì biên lợi nhuận. Về lý thuyết, họ muốn tăng giá bán đầu ra (Output). Tuy nhiên, trong đầu tư thực chiến, giá bán không chỉ do người bán quyết định, mà do "sức hấp thụ" của thị trường quyết định.
Nghịch lý cung - cầu và giới hạn chịu đựng
Nếu giá nhà tăng phi mã vượt quá thu nhập và khả năng chi trả của đại đa số người dân, thanh khoản sẽ đóng băng. Một dự án dù chi phí đầu vào cao đến đâu, nếu định giá bán trên trời mà không có người mua, doanh nghiệp sẽ chết vì tắc dòng tiền trước khi thu được lãi.
Do đó, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh:
- Phân khúc cao cấp: Giá có thể tăng do phục vụ tầng lớp thượng lưu ít nhạy cảm về giá.
- Phân khúc trung cấp - bình dân: Chủ đầu tư buộc phải chấp nhận biên lợi nhuận mỏng hơn, hoặc cơ cấu lại sản phẩm (giảm diện tích, tối ưu thiết kế) để giữ tổng giá trị căn nhà ở mức khách hàng có thể mua được.
Để bạn dễ hình dung, hãy xem bảng so sánh dưới đây về sự thay đổi cơ bản trong cấu trúc chi phí:
| Yếu tố | Luật Đất đai 2013 (Cũ) | Luật Đất đai 2024 (Mới) | Tác động thực tế |
| Căn cứ định giá | Khung giá đất (5 năm/lần) | Bảng giá đất sát thị trường (Hằng năm) | Giá đất nền tảng tăng lên. |
| Đền bù giải tỏa | Thấp, thường gây khiếu kiện kéo dài | Cao, tiệm cận giá thị trường | Tăng tốc độ giải phóng mặt bằng nhưng đội vốn đầu tư. |
| Thuế/Phí chuyển đổi | Thấp, thất thu ngân sách | Cao, minh bạch hóa | Tăng chi phí phát triển dự án. |
| Rủi ro pháp lý | Cao (do tranh chấp đền bù) | Giảm (do đền bù thỏa đáng hơn) | Dự án sạch pháp lý hơn, an toàn hơn cho người mua. |
Việc loại bỏ cơ chế "giá rẻ nhân tạo" sẽ thanh lọc thị trường. Những doanh nghiệp yếu kém về vốn, chuyên "tay không bắt giặc" dựa vào quan hệ để lấy đất giá rẻ rồi bán chênh lệch sẽ bị loại bỏ.
Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, pháp lý bất động sản trở thành yếu tố sống còn. Các sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ có giá cao hơn. Vì vậy, người mua nhà cần đặc biệt lưu ý:
- Ưu tiên các bất động sản đã hiện hữu, có sổ đỏ, sổ hồng cầm tay. Đây là "hầm trú ẩn" an toàn nhất khi mặt bằng giá mới được thiết lập.
- Tuyệt đối thận trọng với các loại hình pháp lý mập mờ như vi bằng, đất kẹt, hoặc mua bán giấy tay để hy vọng "giá rẻ". Khi luật mới siết chặt, chi phí để hợp thức hóa (nếu được) các loại đất này sẽ cực kỳ đắt đỏ, thậm chí mất trắng.
Thị trường sẽ không còn nhiều "món hời" từ việc nhập nhèm giá đất. Giá trị thật sẽ lên ngôi. Người mua nhà không nên quá bi quan rằng "không thể mua nổi nhà", bởi Chính phủ cũng đang đẩy mạnh nguồn cung Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ để cân bằng lại cán cân này.
Việc bỏ khung giá đất sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới cao hơn cho đầu vào, nhưng giá nhà đầu ra sẽ bị kìm hãm bởi khả năng chi trả thực tế của người dân. Thị trường sẽ minh bạch hơn, an toàn hơn nhưng cũng khốc liệt hơn. Lời khuyên cho bạn lúc này: Đừng chờ đợi giá giảm về mức cũ – điều đó sẽ không xảy ra. Hãy tập trung nâng cao năng lực tài chính, tìm kiếm những bất động sản có pháp lý chuẩn (sổ đỏ, sổ hồng) và định giá hợp lý ngay từ bây giờ. Nếu cần tư vấn sâu hơn về bài toán dòng tiền cá nhân, bạn có thể tham khảo thêm góc nhìn từ chuyên gia nguyenvanphu.vn để có bước đi vững chắc nhất.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
