Một sai lầm nghiêm trọng của nhà đầu tư mới bắt đầu là đánh đồng "Hợp đồng góp vốn" (HĐGV) hoặc "Hợp đồng hứa mua hứa bán" với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Họ tin rằng việc xuống tiền sớm đồng nghĩa với việc đã "xí phần" được lô đất giá rẻ và chỉ cần chờ ngày ra sổ.
Thực tế, theo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai, các loại hợp đồng này bản chất là giao dịch dân sự, là hình thức chủ đầu tư lách luật để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán (chưa xong hạ tầng, chưa đóng thuế đất, chưa có nghiệm thu). Khi ký các hợp đồng này, về mặt pháp lý, bạn đang là "chủ nợ" của chủ đầu tư chứ chưa phải là chủ sở hữu của mảnh đất.
Khi tham gia vào các giao dịch chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng này, bạn đang đối mặt với những rủi ro trong đầu tư cực lớn mà không có cơ chế bảo vệ:
Nếu chủ đầu tư không hoàn thiện được pháp lý (quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng) hoặc sử dụng vốn sai mục đích, dự án sẽ bị đình trệ vô thời hạn. Lúc này, tờ hợp đồng của bạn trở nên vô nghĩa vì không có tài sản thực tế để bàn giao.
Do chưa có số tờ, số thửa và chưa đăng ký biến động đất đai trên hệ thống nhà nước, chủ đầu tư lừa đảo có thể ký HĐGV cùng một vị trí đất cho nhiều khách hàng khác nhau.
Trong bối cảnh suy thoái kinh tế, chủ đầu tư yếu kém về tài chính rất dễ phá sản. Khi đó, thứ tự ưu tiên thanh toán nợ là Thuế, Lương nhân viên, và các khoản vay có thế chấp (ngân hàng). Người góp vốn bằng hợp đồng dân sự thường là nhóm cuối cùng được giải quyết quyền lợi (thường là không còn gì để đòi).
Để xây dựng chiến lược an toàn, hãy nhìn vào bảng so sánh dưới đây để thấy sự khác biệt về vị thế pháp lý:
| Tiêu chí | Hợp đồng Mua bán (Đã có sổ/Đủ điều kiện) | Hợp đồng Góp vốn / Hứa mua hứa bán |
| Cơ sở pháp lý | Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai. | Bộ Luật Dân sự (Thỏa thuận vay/hợp tác). |
| Đối tượng giao dịch | Quyền sử dụng đất/Nhà ở cụ thể. | Tiền góp vốn hoặc cam kết tương lai. |
| Quyền lợi | Được pháp luật bảo hộ quyền sở hữu, được cấp Sổ. | Chỉ được hưởng lợi nhuận hoặc quyền mua (nếu có). |
| Khả năng thế chấp | Dễ dàng vay ngân hàng. | Không thể thế chấp vay vốn. |
| Rủi ro mất vốn | Thấp (do tài sản đã hiện hữu). | Rất cao (phụ thuộc uy tín chủ đầu tư). |
Điều kiện bắt buộc để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ là tài sản phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với Hợp đồng góp vốn hay Hứa mua bán, lô đất đó về mặt pháp lý vẫn thuộc dự án của Chủ đầu tư (hoặc thậm chí đất vẫn chưa được giải phóng mặt bằng). Do đó, bạn hoàn toàn không có quyền định đoạt, chuyển nhượng hay tặng cho lô đất đó một cách chính thống. Mọi giao dịch "sang tay" hợp đồng góp vốn chỉ là sự thỏa thuận chuyển đổi tư cách người góp vốn, rủi ro pháp lý vẫn y nguyên.
Bí quyết đầu tư và quản lý vốn hiệu quả cho người mới là "Ăn chắc mặc bền". Đừng để lòng tham lãi suất cao hay giá rẻ làm mờ mắt trước các lỗ hổng pháp lý bất động sản.
Đầu tư vào đất chưa sổ qua Hợp đồng góp vốn hay Hứa mua bán thực chất là một hình thức cấp vốn cho chủ đầu tư với rủi ro thuộc về người mua. Đây không phải là sân chơi dành cho người mới thiếu kinh nghiệm và kiến thức pháp lý. Lời khuyên tốt nhất là hãy ưu tiên bảo toàn vốn bằng các sản phẩm có pháp lý minh bạch (Sổ đỏ/Sổ hồng) trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
Để có thêm những góc nhìn thực tế và phương pháp thẩm định dự án chuyên sâu, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết từ chuyên gia nguyenvanphu.vn.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
