Nhiều doanh nghiệp chỉ nhìn thuế như một khoản phải nộp cuối kỳ, nhưng trên thực tế, thuế tác động trực tiếp đến giá bán, biên lợi nhuận và dòng tiền. Với lĩnh vực giá trị giao dịch lớn như bất động sản, chỉ một sai lệch nhỏ về thuế suất, giá tính thuế hay điều kiện khấu trừ cũng đủ làm kế hoạch lợi nhuận lệch đi rất xa. Bài viết này đi thẳng vào ba điểm dễ làm doanh nghiệp “mất lời” nhất theo quy định đang áp dụng hiện hành.
Lý do rất đơn giản: thuế thường được tính trên giá trị giao dịch lớn, còn lợi nhuận ròng lại là phần còn lại sau khi trừ gần hết chi phí. Vì vậy, mức chênh thuế chỉ 2% nhìn qua có vẻ nhỏ, nhưng khi nhân trên hợp đồng hàng chục hoặc hàng trăm tỷ đồng, tác động lên khoản lời thực nhận có thể rất đáng kể. Muốn hiểu rõ rủi ro đầu tư, doanh nghiệp phải nhìn thuế như một biến số của lợi nhuận, không phải một thủ tục hậu kiểm.
Từ ngày 01/07/2025 đến hết 31/12/2026, chính sách giảm 2% thuế GTGT vẫn đang áp dụng với nhiều nhóm hàng hóa, dịch vụ đang chịu thuế suất 10%. Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản thuộc nhóm không được giảm, nên không mặc nhiên được áp mức 8% như một số ngành khác. Với cơ sở tính thuế theo phương pháp khấu trừ, mức 8% chỉ áp dụng cho nhóm đủ điều kiện; còn nếu áp sai vào nhóm bị loại trừ, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh lại nghĩa vụ thuế.
Điểm đáng nói là nhiều doanh nghiệp chốt báo giá theo “giá đã gồm VAT”. Khi đó, nhầm 8% thành 10% không chỉ là sai kỹ thuật kế toán, mà làm giảm ngay phần doanh thu thuần giữ lại. Ví dụ minh họa: một hợp đồng 55 tỷ đồng đã gồm VAT, nếu tính theo 8% thì doanh thu chưa VAT xấp xỉ 50,93 tỷ đồng; nhưng nếu thực tế phải áp 10% thì doanh thu chưa VAT chỉ còn 50 tỷ đồng. Chênh gần 926 triệu đồng này đi thẳng vào biên lợi nhuận, đặc biệt nguy hiểm khi dự án vốn đã có biên lời mỏng. Đây cũng là chỗ nhiều đơn vị dễ lầm giữa doanh số lớn với lợi nhuận thật.
Nếu khai sai dẫn đến thiếu số thuế phải nộp, mức phạt hiện hành với hành vi khai sai có thể là 20% trên số thuế khai thiếu. Vì vậy, “nhầm 2%” không còn là chuyện nhỏ khi đã đi vào tờ khai thuế.
Với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT hiện hành là giá bán bất động sản chưa có VAT trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước. Nhưng nếu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không xác định được khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước, thì giá tính thuế GTGT có thể bị tính trên toàn bộ giá chuyển nhượng chưa có VAT. Nói ngắn gọn: thiếu một mắt xích hồ sơ, phần giá đất được trừ có thể biến mất.
Đây là điểm rất đáng lưu ý với doanh nghiệp địa ốc, môi giới có tham gia đầu tư, hoặc đơn vị nhận chuyển nhượng đất để phát triển sản phẩm. Nếu không Phân biệt giá trị thật và giá ảo trong cơ cấu giá bán, doanh nghiệp rất dễ tưởng mình còn lời, trong khi phần “lời” đó thực ra đã bị bào mòn bởi cách xác định giá tính thuế. Với bất động sản, hồ sơ đất không chỉ quyết định tính pháp lý, mà còn quyết định luôn phần lợi nhuận sau thuế.
Từ 01/07/2025, điều kiện khấu trừ thuế GTGT đầu vào đã siết theo ngưỡng từ 5 triệu đồng trở lên phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt. Với trường hợp mua trả chậm, trả góp, doanh nghiệp vẫn có thể kê khai khấu trừ trước; nhưng đến thời điểm thanh toán theo hợp đồng mà không có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thì phải kê khai điều chỉnh giảm số thuế GTGT đầu vào đã khấu trừ. Đáng chú ý hơn, khoản VAT đầu vào không được khấu trừ trong trường hợp này còn không được cộng vào chi phí thuế TNDN theo ngoại lệ mà quy định hiện hành đã nêu.
Song song đó, từ 15/12/2025, Nghị định 320/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp cũng đặt điều kiện mới: các khoản chi mua hàng hóa, dịch vụ và các khoản thanh toán khác từng lần từ 5 triệu đồng trở lên phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt để được tính vào chi phí được trừ. Trong hướng dẫn công khai của cơ quan tài chính, khoản chi tiền lương, tiền công từng lần từ 5 triệu đồng trở lên cho người lao động kể từ thời điểm nghị định có hiệu lực cũng phải đáp ứng yêu cầu này nếu muốn được tính vào chi phí được trừ.
Đây chính là một trong những lý do Vì Sao CEO Thường Kẹt Vốn dù bảng doanh thu vẫn đẹp. Thuế GTGT đầu vào bị điều chỉnh giảm, chi phí thuế TNDN có nguy cơ không được trừ, tiền thật đã chi ra nhưng lợi nhuận sau thuế lại xấu đi. Khi khâu chứng từ đi sau dòng tiền, rất dễ dẫn tới tình trạng quản lý dòng tiền doanh nghiệp kém hiệu quả và cuối cùng là dòng tiền doanh nghiệp bị nghẽn ngay ở phần tưởng như nhỏ nhất: phương thức thanh toán.
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/10/2025. Theo khung hiện hành, mức thuế suất phổ thông vẫn là 20%, đồng thời bổ sung hai mức 15% và 17% áp dụng cho một số doanh nghiệp theo ngưỡng doanh thu năm. Điều này có nghĩa là chỉ cần dự báo sai quy mô doanh thu hoặc áp sai mức thuế suất khi lập kế hoạch, lợi nhuận ròng dự kiến cũng sẽ bị lệch.
Ví dụ minh họa, một doanh nghiệp dự kiến thu nhập tính thuế 10 tỷ đồng. Nếu mô hình tài chính nội bộ đang giả định thuế suất 17% nhưng thực tế phải áp 20%, thì phần chênh thuế là 300 triệu đồng. Với doanh nghiệp lớn, con số này có thể chưa phải quyết định sống còn; nhưng với đơn vị đang dùng đòn bẩy vốn, hoặc đang xoay vòng tiền cho nhiều thương vụ, 300 triệu đồng đôi khi là phần chênh giữa “đạt kế hoạch” và “hụt lời”.
Thứ nhất, mọi báo giá và hợp đồng cần ghi thật rõ giá chưa VAT hay đã gồm VAT. Chỉ cần bỏ mơ hồ ở bước này, doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể nguy cơ tự nuốt phần chênh thuế vào biên lợi nhuận.
Thứ hai, với bất động sản, cần lưu hồ sơ đầy đủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách và căn cứ xác định giá đất được trừ. Đây không chỉ là hồ sơ pháp lý, mà là căn cứ trực tiếp quyết định giá tính thuế.
Thứ ba, nên áp nguyên tắc nội bộ: khoản chi từ 5 triệu đồng trở lên chỉ thanh toán qua hình thức không dùng tiền mặt, đồng thời kiểm tra chứng từ trước khi chốt kỳ kê khai. Cách làm này giúp tránh mất khấu trừ VAT và giảm rủi ro chi phí không được trừ khi tính thuế TNDN.
Thứ tư, khi lập kế hoạch năm, nên chạy ít nhất ba kịch bản lợi nhuận sau thuế: kịch bản cơ sở, kịch bản thận trọng và kịch bản sai lệch thuế suất/chi phí. Đây là bước rất cần nếu doanh nghiệp muốn nhìn đúng lợi nhuận thật, thay vì chỉ nhìn doanh thu đẹp rồi đánh giá sai hiệu quả đầu tư.
Một thay đổi nhỏ về thuế không làm doanh nghiệp mất tiền ngay trong một phút, nhưng nó âm thầm bào mòn lợi nhuận qua ba đường: áp sai thuế suất, xác định sai giá tính thuế và mất quyền khấu trừ hay chi phí được trừ vì chứng từ thanh toán không đúng chuẩn. Trong bất động sản, nơi giá trị giao dịch lớn và đòn bẩy vốn thường cao, sai số thuế nhỏ rất dễ biến thành chênh lệch lợi nhuận lớn.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
