Nhiều người nghe đến cụm từ “đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm” là mặc định nghĩ không thể giao dịch. Thực tế, pháp luật hiện hành không trả lời theo kiểu “cấm tuyệt đối” hay “được tự do hoàn toàn”, mà phân biệt rất rõ giữa trường hợp chỉ có quy hoạch và trường hợp đã vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Hiểu đúng điểm này giúp người mua tránh quyết định vội, nhất là với người mua đất lần đầu.
Về nguyên tắc, đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm vẫn có thể chuyển nhượng nếu người sử dụng đất còn đủ điều kiện thực hiện quyền theo luật. Tuy nhiên, nếu thửa đất thuộc diện phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch đó, chủ đất tuy vẫn được thực hiện quyền nhưng sẽ bị hạn chế ở chỗ không được xây mới nhà ở, công trình, không được trồng mới cây lâu năm. Đây là điểm rất dễ khiến người mua hiểu sai: giao dịch có thể vẫn làm được, nhưng khả năng khai thác thửa đất lại không còn như kỳ vọng ban đầu.
1) Chỉ có quy hoạch sử dụng đất, chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm
Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và vẫn thực hiện các quyền của mình theo luật. Nói dễ hiểu, ở giai đoạn này quyền chuyển nhượng chưa bị siết theo cơ chế hạn chế riêng của kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
2) Đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm và thửa đất thuộc diện thu hồi hoặc phải chuyển mục đích
Khi thửa đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện chung. Tuy nhiên, họ không được xây mới nhà ở, công trình, không được trồng mới cây lâu năm; chỉ được cải tạo, sửa chữa công trình hiện có hoặc xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn nếu pháp luật xây dựng cho phép.
Luật quy định khá rõ: nếu diện tích đất đã ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích mà sau 2 năm liên tục vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ đó. Nếu không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố công khai, người sử dụng đất không bị hạn chế các quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Đây là điểm rất quan trọng để người mua tự bảo vệ mình khi gặp một thửa đất bị “treo” quá lâu.
Dù đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không, việc chuyển nhượng vẫn phải đi qua “cửa” điều kiện chung của pháp luật đất đai. Người sử dụng đất được chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận hợp lệ, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết xong, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, vẫn còn thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định. Vì vậy, câu nói “đất còn sang tên được” chỉ đúng một nửa; nửa còn lại là phải xem hồ sơ pháp lý có đủ điều kiện hay không.
Với người mua đất lần đầu, điều quan trọng không phải là nghe một câu khẳng định đơn giản từ bên bán, mà là hiểu rõ rủi ro đầu tư của thửa đất đó. Một mảnh đất vẫn có thể mua bán hợp lệ nhưng lại không phù hợp để ở ngay, không thuận lợi cho việc xây dựng, hoặc khó thoát hàng sau này nếu kế hoạch sử dụng đất đã xác định rõ hướng thu hồi hay chuyển mục đích. Pháp lý cho phép giao dịch không đồng nghĩa giao dịch đó an toàn cho mọi mục tiêu đầu tư.
Rủi ro thứ hai là rủi ro định giá. Khi một thửa đất bị hạn chế khả năng xây mới hoặc có nguy cơ thu hồi trong tương lai, giá trị sử dụng thực tế có thể thấp hơn rất nhiều so với cách chào bán. Muốn phân biệt giá trị thật và giá ảo, người mua phải đặt câu hỏi: mua để làm gì, giữ trong bao lâu, có khai thác được gì trong thời gian chờ hay không, và nếu bị thu hồi thì phương án tài chính có chịu nổi không. Đây là góc nhìn cần thiết hơn nhiều so với việc chỉ nhìn vào mức giá “đang rẻ”.
Rủi ro thứ ba nằm ở thời gian. Có những thửa đất bị đưa vào kế hoạch, sau đó kéo dài nhiều năm mới được điều chỉnh hoặc hủy bỏ. Luật đã có cơ chế 2 năm để rà soát, nhưng trên thực tế người mua vẫn phải chủ động kiểm tra xem địa phương đã công bố điều chỉnh hay chưa. Nếu bỏ qua bước này, người mua rất dễ xuống tiền trong trạng thái hồ sơ pháp lý chưa được đọc đến nơi đến chốn.
Có thể cân nhắc mua nếu mục tiêu của bạn là nắm giữ có tính toán, giá mua đã phản ánh đúng mức độ rủi ro, hồ sơ đủ điều kiện chuyển nhượng, và bạn chấp nhận việc thửa đất có thể bị hạn chế xây mới trong giai đoạn hiện tại. Trường hợp này phù hợp hơn với người có dòng tiền dư địa, có thời gian theo dõi hồ sơ công khai, và biết mình đang mua một tài sản pháp lý có điều kiện chứ không phải một cơ hội “rẻ bất ngờ”.
Ngược lại, nên dừng lại nếu bạn mua để ở ngay, cần xin phép xây dựng sớm, phụ thuộc vào việc vay vốn hoặc kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Trong các tình huống đó, một thửa đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm thường khiến biên an toàn giảm đi rõ rệt. Nói ngắn gọn: mua được không phải lúc nào cũng đồng nghĩa nên mua.
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất, người mua nên làm đủ 6 bước sau để tránh hiểu nhầm:
Thứ nhất, kiểm tra thửa đất hiện chỉ nằm trong quy hoạch hay đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Thứ hai, nếu đã vào kế hoạch, phải xác định rõ là thu hồi đất hay chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, đối chiếu điều kiện chuyển nhượng: sổ, tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng đất.
Thứ tư, kiểm tra thông tin công khai của địa phương xem kế hoạch đó còn hiệu lực thực tế hay đã đến ngưỡng phải rà soát, điều chỉnh, hủy bỏ.
Thứ năm, làm rõ mục tiêu mua: ở, đầu tư dài hạn hay tích sản.
Thứ sáu, tự lập kế hoạch tài chính cá nhân để biết mình có đủ sức chịu đựng nếu thời gian xử lý kéo dài hơn dự tính.
Pháp luật yêu cầu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai chậm nhất 15 ngày kể từ ngày được phê duyệt và phải được công khai trong suốt kỳ quy hoạch, kỳ kế hoạch. Tài liệu công khai gồm văn bản phê duyệt, báo cáo thuyết minh và bản đồ; đồng thời nội dung liên quan đến địa phương phải được công khai tại nơi niêm yết công cộng và trên cổng thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, người mua không nên chỉ nghe môi giới hoặc bên bán mô tả miệng.
Tóm lại, đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm không bị cấm mua bán một cách tuyệt đối. Điểm cốt lõi là phải phân biệt rõ: chỉ có quy hoạch thì quyền của người sử dụng đất rộng hơn; đã vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích thì vẫn có thể giao dịch nếu đủ điều kiện, nhưng quyền khai thác sẽ bị hạn chế đáng kể. Với loại tài sản này, quyết định an toàn không nằm ở chỗ mua nhanh hay chậm, mà ở chỗ đọc đúng hồ sơ và hiểu đúng hệ quả pháp lý.
Nếu bạn đang cân nhắc xuống tiền vào một thửa đất có yếu tố quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất, hãy dừng lại một bước để kiểm tra hồ sơ công khai, điều kiện chuyển nhượng và mục tiêu sử dụng thực tế của mình. Một giao dịch cẩn trọng, minh bạch và có kiểm chứng thường an toàn hơn rất nhiều so với một quyết định nhanh chỉ dựa trên lời giới thiệu.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
