Một trong những sai lầm nghiêm trọng và phổ biến nhất của người mới tham gia thị trường là đánh đồng giá rao bán với giá trị thực tế của tài sản. Nhiều nhà đầu tư F0 thường tin rằng nếu một khu vực đang có giao dịch sôi động, giá tăng liên tục theo tuần nghĩa là tài sản đó có giá trị cao. Thực tế, giá cả là những gì bạn phải trả, còn giá trị là những gì bạn nhận được. Nếu không biết cách tách bạch hai khái niệm này, bạn rất dễ rơi vào bẫy của những cơn sóng ảo. Nội dung dưới đây sẽ cung cấp bộ công cụ tư duy và phương pháp định giá chuẩn xác, giúp bạn loại bỏ cảm xúc và đưa ra quyết định đầu tư an toàn.
Để không bị cuốn theo hiệu ứng đám đông, nhà đầu tư cần hiểu rõ cơ chế hình thành giá. Giá trị thật của bất động sản được hình thành dựa trên các yếu tố nội tại bền vững: khả năng khai thác dòng tiền (cho thuê, kinh doanh), hạ tầng hiện hữu, mật độ dân cư và tính pháp lý. Ngược lại, giá ảo thường được xây dựng dựa trên thông tin quy hoạch chưa được phê duyệt, tin đồn thất thiệt hoặc các giao dịch tay trái - tay phải của nhóm đầu cơ nhằm tạo thanh khoản giả tạo.
Khi giá trị thị trường vượt quá xa giá trị sử dụng thực tế mà không có động lực tăng trưởng kinh tế đi kèm, đó là lúc bong bóng giá hình thành.
Để xác định giá trị thực và kiểm soát rủi ro trong đầu tư, bạn không thể chỉ nghe lời môi giới. Hãy áp dụng phương pháp so sánh và thẩm định chéo sau đây:
Pháp lý là tấm khiên bảo vệ giá trị tài sản. Một mảnh đất dù vị trí đẹp đến đâu nhưng pháp lý không rõ ràng thì giá trị gần như bằng không. Nhiều trường hợp giá ảo được tạo ra trên những mảnh đất chưa có sổ, hoặc đất nông nghiệp được hứa hẹn lên thổ cư nhưng thực tế lại dính quy hoạch công cộng.
Nhà đầu tư bắt buộc phải kiểm tra quy hoạch và pháp lý tại cơ quan chức năng (Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai) trước khi xuống tiền. Hãy ưu tiên các tài sản đã có Sổ đỏ, Sổ hồng riêng biệt. Việc sở hữu pháp lý hoàn chỉnh không chỉ giúp bạn tránh rủi ro tranh chấp mà còn là cơ sở để sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng khi cần thiết, tăng tính thanh khoản cho tài sản sau này.
| Tiêu chí | Giá Trị Thật | Giá Ảo (Thổi giá) |
| Cơ sở tăng giá | Hạ tầng hoàn thiện, dân cư về ở, tiện ích hiện hữu. | Tin đồn quy hoạch, bánh vẽ dự án tương lai xa. |
| Dòng tiền | Có thể cho thuê hoặc kinh doanh ngay lập tức. | Đất bỏ hoang, không có khả năng khai thác thương mại. |
| Giao dịch | Ổn định, người mua có nhu cầu ở hoặc đầu tư dài hạn. | Mua đi bán lại liên tục trong thời gian ngắn (lướt sóng). |
| Pháp lý | Rõ ràng, có Sổ đỏ/Sổ hồng, quy hoạch sạch. | Mập mờ, giấy tay, vi bằng hoặc đất dính quy hoạch. |
Đầu tư bất động sản không phải là cuộc chơi may rủi mà là cuộc đấu trí dựa trên thông tin và kiến thức. Đừng để cảm xúc hay hiệu ứng đám đông làm lu mờ lý trí khi đứng trước những quyết định tài chính lớn. Hãy luôn ghi nhớ nguyên tắc: "Khảo sát kỹ - Pháp lý chuẩn - Định giá chéo" trước khi xuống tiền. Đối với những nhà đầu tư mới, lời khuyên chân thành là hãy bắt đầu từ những tài sản có giá trị thực, pháp lý an toàn thay vì chạy theo lợi nhuận ảo. Bạn có thể tham khảo thêm các phân tích chuyên sâu từ chuyên gia nguyenvanphu.vn để có cái nhìn đa chiều và chiến lược đầu tư bền vững hơn.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
