Có một tình huống rất nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ từng gặp: sổ sách báo có lãi, đơn hàng vẫn có, khách vẫn mua, nhưng trong tài khoản lại không còn bao nhiêu tiền. Đến kỳ trả lương, trả nhà cung cấp, trả nợ ngân hàng hoặc xoay vốn nhập hàng mới bắt đầu thấy áp lực. Nguyên nhân thường không nằm ở việc doanh nghiệp “không kiếm được tiền”, mà nằm ở việc tiền chưa kịp quay về, bị kẹt trong công nợ, hàng tồn, tài sản cố định hoặc những khoản đầu tư quá sớm.
Với người làm kinh doanh rồi bắt đầu bước sang bất động sản, đây là điểm rất cần tỉnh táo. Mua đất không sai. Đầu tư tài sản dài hạn cũng không sai. Nhưng lấy tiền đang nuôi hoạt động kinh doanh để mua một tài sản thanh khoản chậm, pháp lý chưa rõ, lối ra chưa có, thì rủi ro kẹt vốn có thể đến rất nhanh.
Dòng tiền hiểu đơn giản là dòng tiền đi vào và đi ra khỏi doanh nghiệp trong một khoảng thời gian nhất định.
Tiền vào có thể đến từ bán hàng, thu công nợ, vay ngân hàng, góp vốn, bán tài sản hoặc thu hồi khoản đầu tư.
Tiền ra có thể là tiền nhập hàng, trả lương, trả mặt bằng, trả lãi vay, trả gốc vay, nộp thuế, mua máy móc, mở rộng kinh doanh hoặc đầu tư thêm tài sản.
Một doanh nghiệp khỏe không chỉ nhìn ở lợi nhuận. Doanh nghiệp khỏe là doanh nghiệp có tiền thật quay về đúng thời điểm cần dùng. Theo hệ thống kế toán doanh nghiệp tại Việt Nam, báo cáo lưu chuyển tiền tệ là một phần quan trọng trong bộ báo cáo tài chính, dùng để nhìn luồng tiền thay vì chỉ nhìn doanh thu hay lợi nhuận kế toán.
Nói đời thường hơn: lợi nhuận là con số trên giấy, còn dòng tiền là tiền thật trong túi.
Doanh nghiệp có thể bán được hàng và ghi nhận doanh thu, nhưng nếu khách chưa trả tiền thì tiền chưa về. Doanh nghiệp có thể lời trên từng sản phẩm, nhưng nếu hàng tồn quá nhiều thì tiền nằm trong kho. Doanh nghiệp có thể sở hữu đất, nhà xưởng, máy móc, nhưng nếu cần tiền gấp mà bán không được thì vẫn thiếu tiền.
Đó là lý do quản lý dòng tiền doanh nghiệp quan trọng không kém việc bán hàng.
Đây là nguyên nhân rất phổ biến.
Doanh nghiệp xuất hàng trước, cho khách nợ 15 ngày, 30 ngày, thậm chí 60 ngày. Trên báo cáo, doanh thu đã ghi nhận. Nhưng tiền chưa vào tài khoản.
Trong khi đó, tiền lương vẫn phải trả đúng hạn. Tiền thuê mặt bằng vẫn phải trả. Tiền nhập hàng vẫn phải xoay. Lãi vay vẫn tính từng ngày.
Vậy nên có lãi chưa chắc có tiền.
Người mới làm kinh doanh hay nhìn doanh thu và lợi nhuận. Người có kinh nghiệm sẽ nhìn thêm công nợ phải thu: khách đang nợ bao nhiêu, bao lâu rồi chưa trả, khoản nào có nguy cơ khó thu.
Nếu công nợ phình to, doanh nghiệp sẽ giống như có nước trong hồ nhưng van chưa mở. Nhìn thì có tài sản, nhưng tay vẫn không cầm được tiền.
Một cửa hàng có thể lời tốt trên từng sản phẩm, nhưng nếu nhập quá nhiều hàng, hàng bán chậm, tiền sẽ bị chôn trong kho.
Ví dụ dễ hiểu: bạn có 1 tỷ tiền mặt. Bạn nhập 800 triệu tiền hàng. Trên lý thuyết, nếu bán hết có thể lời 200 triệu. Nhưng nếu hàng nằm 6 tháng chưa bán hết, thì 800 triệu đó chưa còn là tiền mặt nữa. Nó là hàng tồn.
Khi cần trả lương, trả nhà cung cấp hoặc trả nợ, bạn không thể lấy hàng tồn ra trả thay tiền.
Đây là một dạng dòng tiền doanh nghiệp bị nghẽn. Nghẽn không phải vì không có tài sản, mà vì tài sản chưa chuyển lại thành tiền đúng lúc.
Nhiều chủ doanh nghiệp sau một thời gian kinh doanh có lãi thường muốn mua đất, mua nhà, mua xe, mua máy móc hoặc mở thêm chi nhánh.
Việc này không sai nếu có kế hoạch rõ.
Nhưng nếu lấy phần lớn tiền mặt đang dùng cho kinh doanh để mua một tài sản dài hạn, doanh nghiệp sẽ mất lớp đệm an toàn. Đặc biệt với đất nền, nếu pháp lý chưa chắc, chưa có nhu cầu sử dụng thật, chưa rõ thanh khoản, thì tiền có thể bị kẹt lâu hơn dự tính.
Bất động sản là tài sản lớn, nhưng không phải lúc nào cũng chuyển thành tiền nhanh. Có miếng đất đẹp, pháp lý tốt, giá hợp lý, vẫn cần thời gian tìm người mua phù hợp. Nếu mua bằng tiền nhàn rỗi thì áp lực nhẹ hơn. Nếu mua bằng tiền đang vận hành doanh nghiệp, áp lực sẽ rất khác.
Nhiều người tính lợi nhuận rất đơn giản: bán được bao nhiêu, trừ giá vốn còn bao nhiêu.
Nhưng trong thực tế, doanh nghiệp còn rất nhiều khoản chi nhỏ mà cộng lại thành lớn: vận chuyển, marketing, hao hụt, bảo hành, lương nhân sự, chi phí phần mềm, thuế phí, lãi vay, chi phí chậm thanh toán, chi phí xử lý hàng lỗi.
Khi đầu tư đất cũng vậy. Không chỉ có giá mua. Còn có chi phí công chứng, thuế phí, đo đạc nếu cần, chi phí kiểm tra pháp lý, chi phí vay nếu dùng đòn bẩy, chi phí giữ tài sản và thời gian chờ thanh khoản.
Nếu không tính đủ, người mua rất dễ tưởng mình còn dư tiền, nhưng thực tế biên an toàn rất mỏng.
Đây là lỗi rất nguy hiểm.
Vốn ngắn hạn là tiền cần dùng trong vài tuần hoặc vài tháng tới: tiền nhập hàng, tiền trả lương, tiền trả nhà cung cấp, tiền trả nợ, tiền vận hành.
Tài sản dài hạn là tài sản cần thời gian để sinh lời hoặc bán ra: đất, nhà, nhà xưởng, máy móc, dự án mở rộng.
Nếu lấy vốn ngắn hạn để mua tài sản dài hạn, doanh nghiệp sẽ bị lệch nhịp. Tiền ra ngay, nhưng tiền quay về rất chậm.
Đó là một sai lầm khi dùng tiền kinh doanh mua đất mà nhiều người chỉ nhận ra khi thị trường chậm lại hoặc khi doanh nghiệp cần tiền gấp.
Nguy hiểm nhất là chủ doanh nghiệp dễ hiểu nhầm rằng mình đang an toàn.
Nhìn báo cáo thấy có lãi nên mạnh tay đầu tư. Thấy doanh thu tăng nên vay thêm. Thấy bạn bè mua đất nên cũng muốn mua nhanh. Nhưng nếu dòng tiền chưa vững, một khoản đầu tư sai thời điểm có thể làm doanh nghiệp mất khả năng xoay vòng.
Khi thiếu tiền, chủ doanh nghiệp thường phải chọn một trong vài cách sau:
Bán hàng giảm giá để thu tiền nhanh.
Vay nóng hoặc vay ngắn hạn với áp lực cao.
Trễ hạn thanh toán cho nhà cung cấp.
Cắt giảm nhân sự hoặc giảm chất lượng vận hành.
Bán tài sản đang nắm giữ với giá không tốt.
Trong bất động sản, tình huống thường thấy là mua đất xong chưa kịp ra sổ, chưa sang tên xong, chưa kiểm tra kỹ quy hoạch, hoặc mua ở khu vực thanh khoản yếu. Khi cần tiền, bán không dễ. Nếu bán gấp thì phải giảm giá. Nếu giảm giá vẫn không bán được thì vốn tiếp tục bị kẹt.
Vì vậy, trước khi nghĩ đến lợi nhuận, người mua cần hiểu rõ khả năng rút lui.
Không phải cứ có tiền trong tài khoản là tiền nhàn rỗi.
Có những khoản tiền nhìn như đang dư nhưng thật ra đã có nhiệm vụ: trả lương tháng sau, thanh toán đơn hàng, đóng thuế, trả nợ, nhập hàng mùa cao điểm, bảo trì máy móc, dự phòng khi doanh thu giảm.
Trước khi mua đất, hãy tách tiền thành 4 nhóm:
Tiền vận hành hằng ngày.
Tiền dự phòng rủi ro.
Tiền trả nợ và nghĩa vụ bắt buộc.
Tiền đầu tư dài hạn.
Chỉ nên dùng nhóm tiền đầu tư dài hạn để mua đất. Không nên lấy tiền vận hành hoặc tiền dự phòng để mua, vì khi doanh nghiệp gặp biến động, bạn sẽ bị động.
Với chủ doanh nghiệp, nên có nguyên tắc rõ: tiền kinh doanh và tiền đầu tư không nhập chung một chỗ.
Nếu doanh nghiệp đã ổn định, có thể tính đến việc lập quỹ đầu tư riêng cho doanh nghiệp. Quỹ này không phải để mua theo cảm xúc, mà để tạo kỷ luật.
Ví dụ, mỗi tháng hoặc mỗi quý chỉ trích một phần lợi nhuận sau khi đã giữ đủ tiền vận hành và dự phòng. Khi quỹ đủ lớn, mới xem xét tài sản phù hợp.
Làm như vậy giúp người chủ không bị cuốn vào cảm giác “có tiền là phải mua ngay”. Tiền đầu tư phải là tiền chịu được thời gian chờ. Nếu vừa mua xong đã cần bán gấp, đó không còn là đầu tư nữa, mà là tự đưa mình vào thế khó.
Nếu một gia đình mua nhà, cần có quỹ dự phòng mua nhà để phòng lúc thu nhập giảm, lãi vay thay đổi hoặc phát sinh chi phí ngoài dự kiến.
Doanh nghiệp cũng vậy. Trước khi mua đất, nên có quỹ dự phòng đủ để doanh nghiệp sống được một khoảng thời gian nhất định nếu doanh thu giảm.
Không có con số cố định cho tất cả mọi người. Nhưng về tư duy, càng kinh doanh ngành biến động, càng vay nhiều, càng phụ thuộc công nợ, thì quỹ dự phòng càng phải dày.
Một khoản đầu tư tốt nhưng làm doanh nghiệp mất khả năng phòng thủ thì chưa chắc đã là quyết định tốt.
Với đất, pháp lý là trụ cột.
Đừng chỉ nghe lời giới thiệu. Đừng chỉ xem hình ảnh. Đừng chỉ nhìn vị trí. Trước khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra giấy chứng nhận, chủ sử dụng, tình trạng thế chấp, tranh chấp, hạn chế chuyển nhượng nếu có, quy hoạch, mục đích sử dụng đất và khả năng sang tên.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống thông tin đất đai; Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nền tảng quan trọng để người mua hiểu rằng việc kiểm tra giấy tờ đất không nên làm qua loa.
Khi chuẩn bị giao dịch, cần xem kỹ hồ sơ sang tên sổ đỏ. Đất mua xong mà không sang tên được thì tiền có thể bị kẹt rất lâu. Với người mới, tốt nhất không nên đặt cọc chỉ vì “người quen giới thiệu” hoặc “giá đang tốt”.
Một miếng đất có thể rẻ vì lý do hợp lý, nhưng cũng có thể rẻ vì có vướng mắc.
Người mua cần kiểm tra mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng nếu có, đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất hay không, có phù hợp với nhu cầu sau này không.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP là văn bản quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024; đây là nhóm quy định quan trọng liên quan đến việc thực hiện chính sách đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Với người mới, cụm quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cần được hiểu rất đơn giản: không phải miếng đất nào đang đẹp ngoài thực tế cũng phù hợp để mua, xây, chuyển mục đích hoặc bán lại thuận lợi. Phải kiểm tra trước, không đoán.
Thanh khoản nghĩa là khi cần bán, có người mua thật hay không.
Một miếng đất có thể tăng giá trên lời rao, nhưng nếu không có giao dịch thật thì giá đó chưa chắc là giá thị trường. Người mua nên hỏi: nếu cần bán trong 3 tháng, 6 tháng, 12 tháng thì ai là người mua tiếp? Người mua để ở, để kinh doanh, để đầu tư, hay chỉ là mua đi bán lại?
Đừng chỉ hỏi “mua xong lời bao nhiêu”. Hãy hỏi trước: “Nếu cần thoát ra, mình thoát bằng cách nào?”
Đây là cách phân biệt giá trị thật và giá ảo. Giá trị thật thường đi cùng pháp lý rõ, nhu cầu sử dụng thật, hạ tầng sống thật, khả năng khai thác thật và có nhóm người mua thật. Giá ảo thường đi cùng tin đồn, cảm xúc đám đông và lời hứa quá đẹp.
Trước khi mua, hãy tự trả lời 10 câu hỏi này:
Nếu có từ 3 câu trở lên chưa trả lời được rõ ràng, nên chậm lại.
Chậm một chút không làm mất cơ hội tốt. Nhưng vội một chút có thể làm mất rất nhiều tiền.
Một chủ doanh nghiệp nên nhìn tài sản theo 3 lớp.
Lớp thứ nhất là tiền mặt và dự phòng. Đây là lớp bảo vệ. Nó giúp doanh nghiệp sống sót khi thị trường chậm, khách trả chậm hoặc phát sinh sự cố.
Lớp thứ hai là vốn kinh doanh. Đây là lớp tạo dòng tiền. Nó nằm trong hàng hóa, nhân sự, máy móc, marketing, công nợ và hoạt động bán hàng.
Lớp thứ ba là tài sản dài hạn như đất, nhà, nhà xưởng hoặc các khoản đầu tư khác. Đây là lớp tích sản, nhưng không nên làm tổn thương hai lớp đầu.
Sai lầm của nhiều người là đảo ngược thứ tự. Họ bỏ quá nhiều tiền vào lớp thứ ba, trong khi lớp thứ nhất và lớp thứ hai còn mỏng. Đến khi doanh nghiệp cần tiền, tài sản dài hạn không bán kịp, còn kinh doanh thì thiếu vốn.
Vì vậy, đầu tư đất nên đến sau khi dòng tiền đã tương đối ổn, quỹ dự phòng đã có, pháp lý tài sản đã rõ và kế hoạch thoát hàng đã được tính trước.
Nên tạm hoãn nếu doanh nghiệp đang có công nợ phải thu lớn, khách trả chậm, hàng tồn cao, đang vay ngắn hạn nhiều, hoặc chưa có quỹ dự phòng.
Nên tạm hoãn nếu miếng đất chưa rõ pháp lý, chưa chắc sang tên, chưa kiểm tra quy hoạch, chưa biết người mua tiếp theo là ai.
Nên tạm hoãn nếu lý do mua chỉ là “sợ người khác mua mất”, “nghe nói khu này sắp tăng”, “có người cam kết ra hàng”, hoặc “thấy ai cũng mua”.
Đầu tư không phải là chạy theo cảm xúc. Với chủ doanh nghiệp, đầu tư càng phải giống quản trị: có số liệu, có phương án, có lối ra, có biên an toàn.
Có thể cân nhắc khi doanh nghiệp đã có dòng tiền ổn định, không bị phụ thuộc quá lớn vào một vài khách hàng, không phải dùng toàn bộ tiền mặt để vận hành, đã có quỹ dự phòng và khoản tiền mua đất là tiền đầu tư dài hạn.
Có thể cân nhắc khi miếng đất có pháp lý rõ, sang tên được, thông tin quy hoạch đã kiểm tra, giá mua không quá lệch so với giao dịch thực tế, và có khả năng bán lại cho nhóm người mua thật.
Có thể cân nhắc khi người mua hiểu rõ cả ưu điểm và nhược điểm của tài sản. Một miếng đất tốt không có nghĩa là không có rủi ro. Nó chỉ phù hợp khi rủi ro đó nằm trong khả năng chịu đựng của mình.
Doanh nghiệp có lãi vẫn thiếu tiền là chuyện rất thực tế. Không phải vì chủ doanh nghiệp kém, mà vì dòng tiền luôn có độ trễ. Bán hàng chưa chắc thu được tiền ngay. Có tài sản chưa chắc bán được ngay. Có lợi nhuận chưa chắc đủ tiền trả các nghĩa vụ đúng hạn.
Với người mới bước vào bất động sản, đặc biệt là chủ doanh nghiệp đang dùng tiền từ kinh doanh để đầu tư, điều quan trọng nhất không phải là mua thật nhanh. Điều quan trọng là mua đúng thời điểm, bằng đúng nguồn tiền, với pháp lý rõ ràng và lối ra có tính thực tế.
Một người đồng hành có kinh nghiệm không nên là người thúc bạn xuống tiền. Họ nên là người giúp bạn kiểm tra lại: tiền này có thật sự nhàn rỗi không, đất này có đủ an toàn không, pháp lý đã rõ chưa, nếu cần bán thì bán cho ai.
Có thể kiếm tiền chậm một chút. Nhưng đừng để một quyết định vội làm nghẽn cả dòng tiền kinh doanh.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
