Một tư duy sai lầm cực kỳ phổ biến của những người mới tham gia thị trường bất động sản là dồn toàn bộ sự chú ý vào Hợp đồng mua bán công chứng mà xem nhẹ Hợp đồng đặt cọc. Họ thường sử dụng các mẫu viết tay sơ sài có sẵn trên mạng hoặc tin tưởng tuyệt đối vào môi giới/bên bán soạn thảo.
Tuy nhiên, rủi ro pháp lý thường phát sinh ngay tại thời điểm đặt cọc. Khi đã xuống tiền mà không có ràng buộc chặt chẽ, bên bán có thể "lật kèo" nếu giá đất tăng, hoặc bên mua buộc phải bỏ cọc vì phát hiện lỗi pháp lý nhưng không thể đòi lại tiền. Hiểu đúng bản chất, hợp đồng đặt cọc chính là công cụ sàng lọc rủi ro trong đầu tư và cam kết trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ giữa hai bên.
Để hợp đồng đặt cọc trở thành lá chắn bảo vệ tài sản, bạn cần kiểm soát kỹ các nội dung sau:
1. Định danh chính xác đối tượng giao dịch
Không chỉ ghi địa chỉ, hợp đồng phải ghi rõ số tờ, số thửa, diện tích (bao gồm diện tích được công nhận và không được công nhận), hiện trạng tài sản trên đất.
2. Giá trị chuyển nhượng và phương thức thanh toán
Phải ghi rõ tổng giá trị thực tế bằng số và bằng chữ (Việt Nam Đồng). Tuyệt đối không ghi giá né thuế trong hợp đồng đặt cọc nếu không có văn bản phụ lục cam kết riêng, vì nếu xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ vào con số trên hợp đồng này.
3. Điều khoản phạt cọc (Quan trọng nhất)
Theo Bộ luật Dân sự, nếu không có thỏa thuận khác, mức phạt cọc mặc định là trả lại cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị cọc (thường gọi là đền cọc gấp đôi). Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc cần ghi chi tiết:
4. Trách nhiệm về Thuế và Phí
Tránh ghi chung chung "theo quy định pháp luật". Cần ghi rõ ai chịu Thuế thu nhập cá nhân (thường là bên bán - 2%), Lệ phí trước bạ (thường là bên mua - 0.5%), phí công chứng và các loại phí thẩm định khác.
So sánh hình thức đặt cọc: Viết tay và Công chứng
Dưới đây là bảng phân tích để bạn lựa chọn hình thức phù hợp với quy mô giao dịch:
| Tiêu chí | Đặt cọc giấy tay (Có người làm chứng) | Đặt cọc có công chứng |
| Tính pháp lý | Được pháp luật công nhận nếu đủ chữ ký, nhưng rủi ro bên bán chối bỏ hoặc chữ ký giả mạo cao hơn. | Giá trị pháp lý cao nhất. Công chứng viên xác thực năng lực hành vi và tính hợp pháp của tài sản. |
| Rủi ro giao dịch | Bên bán có thể nhận cọc của nhiều người cùng lúc (lừa đảo đa cấp cọc). | Hệ thống công chứng sẽ treo "cảnh báo" trên hệ thống, bên bán không thể bán hoặc cọc cho người khác. |
| Thủ tục xử lý khi hủy | Hai bên tự thỏa thuận hủy giấy tay. | Phải ra phòng công chứng làm thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc (khá phức tạp nếu một bên không hợp tác). |
| Khuyên dùng | Giao dịch giá trị nhỏ, quen biết rõ, cần chốt nhanh. | Giao dịch giá trị lớn, tài sản phức tạp, người lạ. |
Trước khi đặt bút ký, nhà đầu tư cần thực hiện các bước kiểm tra sau để đảm bảo an toàn cho dòng vốn:
Hợp đồng đặt cọc không chỉ là tờ giấy biên nhận tiền, nó là văn bản xác lập quyền và nghĩa vụ bảo vệ bạn trước pháp luật. Hãy nhớ nguyên tắc: "Chi tiết tạo nên sự an toàn". Đừng ngần ngại yêu cầu sửa đổi câu chữ trong hợp đồng mẫu để bảo vệ quyền lợi của mình. Đối với người mới bắt đầu, việc tham vấn ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia là khoản chi phí đầu tư xứng đáng để tránh mất mát lớn.
Nếu bạn cần hỗ trợ rà soát các điều khoản hợp đồng hoặc tư vấn chiến lược đầu tư an toàn, hãy tham khảo thêm các bài viết chuyên sâu từ chuyên gia nguyenvanphu.vn.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
