Một hiểu lầm tai hại của đa số người mới bước chân vào thị trường bất động sản dòng "mua sửa bán" (Fix & Flip) là chỉ tập trung ép giá mua vào mà lơ là khâu định giá sửa chữa. Họ thường nhẩm tính chi phí cải tạo theo cảm tính hoặc tin lời hứa suông của thầu thợ, dẫn đến việc ngân sách thực tế cao gấp đôi, gấp ba dự kiến. Đầu tư mô hình này không chỉ là nghệ thuật đàm phán giá mua, mà là khoa học quản trị chi phí xây dựng. Nội dung dưới đây sẽ giúp bạn tư duy đúng về dòng tiền, nắm bắt các chiến lược quản lý thợ thầy và bảo vệ lợi nhuận cuối cùng một cách an toàn nhất.
Nguyên nhân chính khiến các nhà đầu tư mới bị "vẽ" chi phí (tăng các khoản phát sinh không cần thiết) thường xuất phát từ việc thiếu một bảng dự toán chuẩn và sự mơ hồ trong yêu cầu thi công. Khi bạn không chỉ rõ loại gạch lát nền giá bao nhiêu, hãng sơn nào, hay quy cách đi dây điện ra sao, nhà thầu sẽ có cơ hội báo giá thấp ban đầu để nhận việc, sau đó tính thêm tiền cho từng hạng mục nâng cấp.
Để quản trị rủi ro trong đầu tư khi sửa nhà nát, bạn cần hiểu rõ hai hình thức "vẽ" phổ biến:
Để không bị dẫn dắt bởi nhà thầu, bạn cần nắm quyền chủ động ngay từ khâu lập kế hoạch. Dưới đây là các bước cụ thể:
1. Lập bảng tiên lượng và hồ sơ kỹ thuật thi công
Tuyệt đối không khoán miệng. Trước khi gọi thợ báo giá, bạn cần có một danh sách chi tiết các hạng mục cần làm (bảng tiên lượng). Nếu sửa chữa lớn, cần có bản vẽ thiết kế sơ bộ. Điều này giúp bạn có cơ sở để so sánh giá giữa các đội thợ khác nhau trên cùng một tiêu chuẩn công việc.
2. Lựa chọn hình thức khoán phù hợp
Việc chọn hình thức khoán sẽ quyết định mức độ kiểm soát của bạn đối với vật tư và chất lượng. Dưới đây là bảng so sánh để bạn lựa chọn:
| Tiêu chí | Khoán trọn gói (Chìa khóa trao tay) | Khoán nhân công (Chủ nhà lo vật tư) |
| Ưu điểm | Tiết kiệm thời gian, không lo quản lý vật tư lẻ tẻ. | Kiểm soát tuyệt đối chất lượng vật tư, tránh bị ăn bớt, giá rẻ hơn. |
| Nhược điểm | Dễ bị thầu dùng vật tư kém chất lượng để tăng lãi. Giá thành cao hơn. | Tốn nhiều thời gian, công sức đi mua vật tư và giám sát. |
| Rủi ro | Thợ "vẽ" phát sinh ngoài hợp đồng nếu mô tả không kỹ. | Hao hụt vật tư do thợ làm ẩu hoặc quản lý kho không tốt. |
| Phù hợp với | Nhà đầu tư bận rộn, chấp nhận biên lợi nhuận mỏng hơn. | Nhà đầu tư mới, muốn tối ưu chi phí và học hỏi kinh nghiệm. |
3. Hợp đồng thi công chặt chẽ
Hợp đồng là công cụ pháp lý bảo vệ bạn. Trong hợp đồng phải quy định rõ:
Nhiều nhà đầu tư ham rẻ mua những căn nhà nát có kết cấu quá yếu hoặc vướng mắc pháp lý bất động sản, dẫn đến việc xin giấy phép sửa chữa gặp khó khăn.
Sai lầm lớn nhất là: Giá mua + Giá sửa dự kiến + Lợi nhuận kỳ vọng = Giá bán.
Tư duy đúng của nhà đầu tư chuyên nghiệp phải là:
Nếu giá chủ nhà đưa ra cao hơn con số này, hãy bỏ qua. Đừng cố gắng mua với hy vọng "sẽ sửa rẻ hơn dự kiến", vì thực tế xây dựng luôn có xu hướng tốn kém hơn tính toán.
Tóm lại, mô hình "mua nhà nát sửa bán" đòi hỏi sự tỉ mỉ trong từng hạng mục dự toán chứ không chỉ là tư duy đầu cơ lướt sóng. Bạn cần rạch ròi giữa việc làm đẹp ngôi nhà và tối ưu công năng để bán, tránh sa đà vào trang trí quá mức cần thiết khiến chi phí vượt ngưỡng giá trị trường. Hãy bắt đầu bằng những hạng mục sửa chữa nhỏ, học cách đọc báo giá và kiên quyết với hợp đồng có điều khoản phạt rõ ràng. Để có thêm những góc nhìn sâu sắc về quản trị danh mục đầu tư và tối ưu hóa dòng tiền, bạn có thể tham khảo thêm các chia sẻ từ chuyên gia nguyenvanphu.vn.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
