Một trong những hiểu lầm tai hại nhất của người mới tham gia thị trường là tin rằng chỉ cần người bán đưa ra được cuốn Sổ đỏ là mảnh đất đó an toàn tuyệt đối để giao dịch. Thực tế, Sổ đỏ chỉ xác nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp, nó không đảm bảo rằng hiện tại mảnh đất đó không nằm trong dự án quy hoạch treo, không bị tranh chấp ranh giới hay không bị kê biên tài sản bởi ngân hàng. Nếu bỏ qua bước thẩm định kép này, bạn đang đánh cược toàn bộ tài sản của mình vào may rủi. Nội dung dưới đây sẽ trang bị cho bạn tư duy và công cụ để "soi" thấu đáo tình trạng pháp lý của bất động sản.
Trước khi bàn về lợi nhuận, nguyên tắc sống còn là phải giữ được vốn. Trong bất động sản, rủi ro pháp lý là loại rủi ro nguy hiểm nhất vì nó có thể khiến giá trị tài sản về con số không. Khác với biến động giá thị trường, một khi đất dính quy hoạch "trắng" (quy hoạch công viên, đường xá, công trình công cộng) hoặc vướng tranh chấp kiện tụng, tính thanh khoản sẽ hoàn toàn bị đóng băng. Do đó, việc kiểm tra pháp lý không phải là bước "nên làm" mà là bước "bắt buộc phải làm" trước khi thương thảo về giá.
Bước 1: Thẩm định "giấy khai sinh" của đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)
Việc đầu tiên là phải được tận mắt nhìn thấy và sờ vào bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng). Ảnh chụp hay bản photo công chứng không có giá trị thẩm định thực tế vì kỹ thuật làm giả hiện nay rất tinh vi.
Khi cầm sổ trên tay, bạn cần kiểm tra các thông tin sau:
Bước 2: Soi quy hoạch - Tấm khiên bảo vệ dòng tiền
Sổ đỏ là tĩnh, còn quy hoạch là động. Một cuốn sổ cấp năm 2020 là đất ở, nhưng đến năm 2024 có thể đã bị quy hoạch thành đất giáo dục. Để tránh rủi ro trong đầu tư, bạn cần thực hiện kiểm tra quy hoạch theo các lớp lang sau:
Rất nhiều người mới ham rẻ thường bị dụ dỗ mua đất bằng giấy tay hoặc vi bằng. Để hiểu rõ sự khác biệt và mức độ an toàn, hãy xem bảng so sánh dưới đây giữa các hình thức sở hữu phổ biến:
| Tiêu chí | Sổ đỏ / Sổ hồng (Riêng) | Vi bằng, Sổ chung |
| Bản chất pháp lý | Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. | Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận hành vi giao nhận tiền/giấy tờ, không có giá trị chứng nhận quyền sở hữu đất. Sổ chung là nhiều người cùng đứng tên trên một sổ. |
| Quyền xây dựng | Được xin giấy phép xây dựng chính thức và hoàn công. | Rất khó hoặc không thể xin giấy phép xây dựng. Thường xây chui và rủi ro bị cưỡng chế tháo dỡ. |
| Khả năng thế chấp | Được ngân hàng định giá và cho vay. | Ngân hàng không nhận thế chấp. Bạn không thể dùng đòn bẩy tài chính. |
| Thanh khoản | Dễ dàng chuyển nhượng, tách thửa (nếu đủ điều kiện). | Cực kỳ khó bán lại. Khi bán cần chữ ký của tất cả những người đồng sở hữu (đối với sổ chung). |
Lưu ý quan trọng: Pháp lý bất động sản là yếu tố tiên quyết. Tuyệt đối không mua đất vi bằng nếu bạn không chấp nhận việc mất trắng quyền sở hữu.
Bước 3: Điều khoản bảo vệ trong giao dịch
Sau khi đã kiểm tra quy hoạch và pháp lý cơ bản ổn thỏa, bước cuối cùng là thiết lập hàng rào bảo vệ trong giao dịch đặt cọc. Một Hợp đồng đặt cọc cần phải chi tiết và chặt chẽ, không chỉ đơn thuần là biên nhận tiền.
Trong hợp đồng đặt cọc, bắt buộc phải có điều khoản: "Nếu tại thời điểm công chứng, đất bị phát hiện dính quy hoạch không thể chuyển nhượng hoặc không đúng như cam kết, bên bán phải hoàn trả 100% tiền cọc và đền bù một khoản tương đương". Điều này buộc người bán phải trung thực và có trách nhiệm với tài sản họ bán ra. Ngoài ra, việc hỏi thăm hàng xóm xung quanh về an ninh, tranh chấp lối đi hay lịch sử mảnh đất cũng là một cách điều tra dân sự cực kỳ hiệu quả.
Đầu tư bất động sản là cuộc chơi của kiến thức và sự cẩn trọng, không phải nơi dành cho những quyết định cảm tính. Việc kiểm tra kỹ lưỡng quy hoạch và pháp lý có thể tốn của bạn vài ngày công và một ít chi phí đi lại, nhưng nó bảo vệ toàn bộ gia sản của bạn. Đừng bao giờ bỏ qua bước check quy hoạch tại cơ quan chức năng và hãy tránh xa các loại hình sở hữu mập mờ như vi bằng. Nếu bạn cần một chiến lược đầu tư bài bản và an toàn hơn, hãy tham khảo thêm các góc nhìn từ chuyên gia nguyenvanphu.vn để vững bước trên thị trường.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
