Một tài sản có thể được chào bán rất hấp dẫn, nhưng chưa chắc đã phù hợp để ở, để khai thác hoặc để giữ tiền an toàn. Trong bối cảnh khung pháp lý đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã thay đổi từ ngày 1/8/2024, người mua càng cần một bộ tiêu chí rõ ràng để sàng lọc. Bài viết này đi thẳng vào câu hỏi quan trọng nhất: đâu là dấu hiệu cho thấy một bất động sản có giá trị sử dụng thực, và đâu là những điểm phải dừng lại để kiểm tra thêm trước khi xuống tiền.
Giá trị sử dụng thực không nằm ở việc giá rao có thể tăng bao nhiêu trong tương lai, mà nằm ở khả năng bất động sản đó phục vụ một nhu cầu thật ngay trong hiện tại hoặc trong khung thời gian có thể kiểm chứng được. Nhu cầu đó có thể là để ở, để cho thuê, để kinh doanh, để sản xuất hoặc để tích lũy an toàn với pháp lý rõ ràng, hạ tầng tiếp cận được và khả năng giao dịch hợp lệ.
Nói cách khác, bất động sản có giá trị sử dụng thực thường phải trả lời được 3 câu hỏi: có dùng được không, có dùng hợp pháp không, và khi cần thoái vốn thì có người mua tiếp vì công năng thật hay không. Đây cũng là điểm khởi đầu để Phân biệt giá trị thật và giá ảo thay vì chỉ nhìn vào tin đồn, mức tăng giá ngắn hạn hay các lời giới thiệu quá thuận chiều.
Một bất động sản chỉ nên được xem là có nền tảng an toàn khi quyền sử dụng, quyền sở hữu và điều kiện giao dịch của tài sản đó rõ ràng. Khung pháp lý hiện hành về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được áp dụng theo các luật có hiệu lực từ 1/8/2024 cùng các nghị định hướng dẫn liên quan; trong đó, phần đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, còn một số điều của Luật Đất đai được hướng dẫn tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Ở bước này, người mua nên kiểm tra tối thiểu: loại giấy chứng nhận đang có, tên người đứng quyền, thời hạn sử dụng đất, loại đất đang được ghi nhận, tình trạng thế chấp hoặc hạn chế giao dịch, và việc thửa đất có đang trong diện tranh chấp hay không. Nếu tài sản không chứng minh được quyền giao dịch rõ ràng, phần còn lại của bài toán đầu tư gần như không còn ý nghĩa.
Nhiều sai lệch bắt đầu từ việc người mua cần đất ở nhưng lại xem một tài sản chỉ phù hợp cho nông nghiệp, hoặc cần mặt bằng khai thác thương mại nhưng lại chọn vị trí thiếu điều kiện tiếp cận thực tế. Giá trị sử dụng thực chỉ hình thành khi mục đích sử dụng ghi nhận trên hồ sơ phù hợp với nhu cầu đang có. Nếu nhu cầu là xây nhà ở ổn định, người mua cần đặc biệt thận trọng với các trường hợp phải xin chuyển mục đích sử dụng đất, vì việc này không phải lúc nào cũng đương nhiên được chấp thuận.
Theo quy định hiện hành, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp thuộc diện phải xin phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định; đồng thời căn cứ xem xét không chỉ là nhu cầu của người sử dụng đất mà còn phải bám quy hoạch đã được phê duyệt. Vì vậy, “mua trước rồi chờ chuyển sau” chỉ phù hợp khi đã kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý, không nên xem đó là giả định mặc định.
Một bất động sản có đường đẹp, giá vừa tầm và hồ sơ bề ngoài ổn vẫn có thể mất nhiều giá trị sử dụng nếu nằm trong khu vực bị khống chế bởi quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất. Theo khung hiện hành, nội dung liên quan đến kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và các căn cứ triển khai được quy định trong Luật Đất đai và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Điều này có nghĩa là việc đánh giá một thửa đất không thể dừng ở “đất có sổ”, mà phải đi thêm một bước là đối chiếu lớp quy hoạch và kế hoạch đang áp dụng.
Về mặt thực tế, người mua nên kiểm tra xem thửa đất có thuộc diện mở đường, công trình công cộng, hành lang bảo vệ, khu chức năng khác hay không; đồng thời xem quy hoạch đó đang ở mức ý tưởng, đã được phê duyệt hay đã đi vào kế hoạch triển khai. Cùng một khu vực, tài sản nằm đúng nhu cầu ở thực, bám khu dân cư hiện hữu và ít rủi ro điều chỉnh thường bền giá hơn tài sản chỉ tăng nhờ kỳ vọng.
Giá trị sử dụng thực không nằm trên bản vẽ quảng bá mà nằm ở việc tài sản có tiếp cận được bằng đường phù hợp hay không, có điện nước và thoát nước ổn hay không, môi trường cư trú hoặc kinh doanh có vận hành được hay không. Người mua ở thật thường cần kiểm tra khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện, chợ, và mức độ hoàn thiện của khu dân cư xung quanh. Người mua để khai thác nên nhìn thêm lưu lượng người, thói quen tiêu dùng khu vực và chi phí vận hành.
Một tài sản càng phụ thuộc vào “hạ tầng sẽ có trong tương lai” thì biên độ sai số càng lớn. Ngược lại, tài sản đã dùng được ngay, hoặc chỉ cần chi phí hoàn thiện hợp lý để dùng được, thường phản ánh giá trị sử dụng thực rõ hơn nhiều so với tài sản chỉ đẹp trên câu chuyện tăng giá.
Cùng một loại tài sản, giá trị thật nên được kiểm tra bằng khả năng sử dụng, khả năng tạo dòng tiền, mức độ khan hiếm thật và mặt bằng giao dịch có thể đối chiếu, thay vì chỉ nhìn vào giá chào bán. Đây là bước quan trọng để Phân biệt giá trị thật và giá ảo. Người mua có thể đối chiếu thêm với hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và các thông tin công bố định kỳ của cơ quan quản lý để có thêm một lớp kiểm chứng về mặt bằng thị trường.
Khi giá một tài sản vượt quá xa công năng sử dụng hiện tại, vượt xa mặt bằng khu vực mà không có yếu tố pháp lý hay hạ tầng mới đủ mạnh để giải thích, người mua nên xem đó là tín hiệu cần thẩm định lại. Giá cao chưa chắc là xấu, nhưng giá cao mà không giải thích được bằng dữ liệu và công năng thường là vùng rủi ro.
Một bất động sản có giá trị sử dụng thực không chỉ là tài sản “xem thấy ổn”, mà còn phải là tài sản có hồ sơ đủ sạch để đi qua được các bước đăng ký, sang tên và cập nhật biến động theo quy định. Nghị định 101/2024/NĐ-CP đang là một trong các văn bản hướng dẫn trọng yếu về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, hồ sơ nộp và hệ thống thông tin đất đai. Vì vậy, khi rà hồ sơ địa chính, người mua không nên chỉ cầm mỗi bản chụp giấy chứng nhận rồi kết luận là đủ.
Ở góc độ thực hành, nên kiểm tra tính thống nhất giữa thông tin trên giấy chứng nhận, hiện trạng sử dụng, mốc giới thực tế, tài sản gắn liền với đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất, nên làm rõ luôn câu hỏi: tài sản này có đủ hồ sơ để sang tên bình thường hay sẽ phát sinh thêm bước tháo gỡ pháp lý, tách thửa, hợp thửa, xác nhận hiện trạng hoặc xử lý nghĩa vụ còn treo.
Một tài sản có giá trị sử dụng thực thường chống chịu tốt hơn khi thị trường trầm lắng, vì nó còn được neo bởi nhu cầu ở, nhu cầu thuê hoặc nhu cầu khai thác thật. Tuy vậy, giá trị sử dụng thực không đồng nghĩa với miễn nhiễm rủi ro. Người mua vẫn cần hiểu rõ rủi ro đầu tư: nếu dùng đòn bẩy, thu nhập hiện tại có đủ chịu được lãi vay, chi phí hoàn thiện, thuế phí, chi phí cơ hội và thời gian chờ khai thác hay không.
Nguyên tắc an toàn là chỉ xuống tiền khi có thể chịu được một khoảng thời gian thị trường chậm hơn dự kiến mà không làm đổ vỡ kế hoạch tài chính cá nhân hoặc hoạt động kinh doanh chính. Một quyết định bất động sản tốt không chỉ đúng ở ngày mua, mà còn phải còn chịu được áp lực sau ngày mua.
Bước 1 là xác định đúng nhu cầu sử dụng: mua để ở, cho thuê, kinh doanh hay giữ tài sản. Khi mục tiêu mơ hồ, người mua rất dễ chọn nhầm loại đất và nhầm vị trí.
Bước 2 là đối chiếu giấy tờ pháp lý với hiện trạng thực tế. Không nên đánh giá tài sản chỉ qua lời giới thiệu hoặc ảnh chụp hồ sơ.
Bước 3 là kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để biết tài sản có phù hợp với nhu cầu sử dụng hiện tại và tương lai gần hay không. Đây là bước đặc biệt quan trọng với đất nền và tài sản ở khu vực đang thay đổi hạ tầng.
Bước 4 là khảo sát thực địa vào nhiều khung giờ khác nhau để nhìn đúng chất lượng đường vào, ngập nước, mật độ dân cư, khả năng đỗ xe, tiếng ồn và khả năng khai thác thật.
Bước 5 là đối chiếu giá bằng dữ liệu có thể kiểm chứng. Khi không lý giải được mức giá bằng công năng, pháp lý và hạ tầng, tốt nhất nên chậm lại.
Bước 6 là rà hồ sơ giao dịch, nghĩa vụ tài chính và phương án tiền mặt trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất. Đặt cọc là bước ràng buộc, vì vậy càng ít giả định mơ hồ thì càng an toàn.
Ngộ nhận đầu tiên là “cứ tăng giá nhanh thì có giá trị thực”. Thực tế, tăng giá nhanh có thể đến từ tâm lý đám đông, từ kỳ vọng quy hoạch hoặc từ nguồn cung ngắn hạn, nhưng những yếu tố đó chưa đủ chứng minh tài sản dùng được tốt và giữ giá bền.
Ngộ nhận thứ hai là “đất nào rồi cũng chuyển lên ở được”. Khung pháp lý hiện hành không đi theo logic này. Nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên căn cứ quy hoạch được phê duyệt và thủ tục cho phép của cơ quan có thẩm quyền, nên kỳ vọng chủ quan rất dễ dẫn tới sai số lớn.
Ngộ nhận thứ ba là “có sổ là đủ an toàn”. Có giấy tờ là điều kiện quan trọng, nhưng chưa phải điều kiện duy nhất. Người mua vẫn phải nhìn thêm quy hoạch, hiện trạng, lối vào, hạ tầng, khả năng sang tên và chi phí nắm giữ thực tế mới có thể kết luận tài sản có giá trị sử dụng thực hay không.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
