Mua bán bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không nắm rõ thông tin trên giấy tờ. Đặc biệt với những thửa đất có lối đi chung hoặc cần mở lối đi qua (lối đi riêng), việc đọc kỹ sổ đỏ, hợp đồng và bản đồ địa chính là bước không thể bỏ qua. Bài viết dưới đây cung cấp hướng dẫn chi tiết về lối đi chung, lối đi riêng (quyền lối đi qua) theo quy định mới, giúp nhà đầu tư và người mua mua đất lần đầu hiểu rõ pháp lý, phòng tránh tranh chấp về sau.
![LỐI ĐI CHUNG, LỐI ĐI RIÊNG VÀ QUYỀN LỐI ĐI QUA: HƯỚNG DẪN ĐỌC GIẤY TỜ]( "LỐI ĐI CHUNG, LỐI ĐI RIÊNG VÀ QUYỀN LỐI ĐI QUA: HƯỚNG DẪN ĐỌC GIẤY TỜ")
- Lối đi chung được hiểu là phần đất mà các chủ sử dụng đất liền kề tự cắt ra để dùng làm lối đi chung ra đường công cộng. Ví dụ, nếu hai nhà liền kề cùng thỏa thuận dành một phần đất chung để làm lối ngõ vào khu dân cư, đó được xem là lối đi chung (trong sổ đỏ thường thể hiện bằng “đường đứt nét xen nét chấm”). Lối đi chung có thể hình thành từ lâu (lối mòn đã sử dụng) hoặc được tạo ra khi chia tách thửa đất. Pháp luật chưa có định nghĩa riêng, nhưng thực tế lối đi chung thuộc phần sử dụng chung của nhiều chủ thể, thường không phải đền bù vì các bên tự góp đất làm đường chung.
- Lối đi riêng (tương đương với quyền lối đi qua) phát sinh khi một thửa đất bị vây bọc bởi các thửa đất liền kề mà không có hoặc không đủ lối ra công cộng. Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 254), chủ đất bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ đất xung quanh “dành cho mình một lối đi hợp lý” trên phần đất của họ. Nói cách khác, nếu nhà bạn bị bao quanh mà không có đường lối ra, bạn có quyền yêu cầu mở lối qua phần đất của hàng xóm. Lối đi qua chỉ phục vụ cho chủ thửa đất bên trong, và chủ thửa đất đó có nghĩa vụ đền bù cho chủ đất mở lối (trừ khi đã có thỏa thuận khác).
Căn cứ Khoản 1, Điều 29 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi. Khi quyền lối đi qua được xác lập (ví dụ qua thỏa thuận, hay bản án), theo quy định phải đăng ký biến động đất đai theo Điều 133 của Luật Đất đai để ghi nhận vào sổ địa chính và sổ đỏ. Điều này bảo đảm quyền của chủ thửa đất bị vây bọc được pháp luật công nhận.
Việc phân biệt lối đi chung và quyền lối đi qua giúp nhà đầu tư áp dụng đúng quy định và tránh nhầm lẫn khi mua bán đất. Dưới đây là một số tiêu chí chính:
- Nguồn gốc hình thành: Lối đi chung thường do các chủ sử dụng đất liền kề cùng cắt đất của mình để tạo lối đi chung, hoặc từ lối mòn đã sử dụng lâu ngày. Ngược lại, quyền lối đi qua phát sinh từ yêu cầu của chủ đất bị vây bọc. Lối đi qua chỉ có khi chủ đất trong thỏa thuận được hoặc theo phán quyết cơ quan có thẩm quyền cho phép mở đường trên đất của bên ngoài
- Đền bù kinh tế: Khi mở lối đi qua trên đất của người khác, chủ đất được hưởng quyền phải đền bù cho chủ đất cung cấp lối đi (trừ trường hợp đã thỏa thuận khác). Còn với lối đi chung do các bên tự cắt đất, thường không có khoản đền bù nào nếu tất cả chủ sử dụng đất cùng chịu trách nhiệm làm đường chung. Trong trường hợp chia tách thửa đất, Luật Đất đai 2024 (Điều 133) cũng quy định dành đường đi cần thiết cho phần trong mà không tính tiền đền bù.
- Đăng ký ghi nhận: Quyền lối đi qua (lối đi riêng) phải được đăng ký đất đai và ghi vào sổ địa chính theo Luật Đất đai (Điều 133). Nếu không đăng ký, quyền này không chính thức. Ngược lại, lối đi chung hình thành qua sử dụng nhiều năm thì không bắt buộc đăng ký; chúng chỉ được thể hiện khi đo vẽ bản đồ địa chính. Ví dụ, nếu một con ngõ chung đã có từ 30 năm không tranh chấp, nó sẽ được đo vẽ thành ranh giới chung giữa các thửa liền kề.
- Chủ thể hưởng quyền: Với quyền lối đi qua, chỉ chủ đất bị vây bọc được sử dụng lối đi trên đất khác (quyền hạn chế đối với đất của người khác). Còn lối đi chung thuộc quyền sử dụng chung của nhiều bên; tất cả chủ đất có phần đất chung này đều được sử dụng để đi lại.
Tóm lại, lối đi chung giống như phần tài sản chung (thường không đền bù và không cần đăng ký), trong khi quyền lối đi qua là quyền riêng của chủ đất bên trong được pháp luật bảo vệ (phải đăng ký và thường phải đền bù cho người bị ảnh hưởng).
Khi kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản, đặc biệt là Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), hãy lưu ý các yếu tố sau để xác định lối đi chung hoặc lối đi riêng:
- Kiểm tra sơ đồ thửa đất trên Sổ đỏ: Theo quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, lối đi chung trên giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo chú thích ‘lối đi chung’. Người mua đất lần đầu cần yêu cầu xem kỹ sơ đồ thửa và phần chú giải trên trang đất của sổ. Nếu thấy phần đường được ký hiệu như trên, tức là có một lối đi chung đã được các chủ đất thể hiện trên bản đồ địa chính.
- Kiểm tra phần ghi chú và thông tin đính kèm: Trên Sổ đỏ, mục “Ghi chú” hoặc “Phần sử dụng chung” có thể đề cập đến lối đi chung, lối mương, lối ranh giới chung… Đối với lối đi qua, pháp luật không bắt buộc ghi rõ trên giấy; tuy nhiên, nếu trước đó đã có thỏa thuận hay bản án buộc mở đường, thông tin đó có thể được ghi nhận trong hồ sơ địa chính. Vì vậy, kiểm tra các phụ lục, biên bản tách thửa, bản đồ đo đạc cũng rất quan trọng.
- Kiểm tra ranh giới thửa đất: Đối với thửa bị vây bọc, xem xét xem thửa đó có tiếp giáp với lối ra công cộng không. Nếu không, cần đối chiếu với sổ đỏ của thửa liền kề xung quanh để xem có “dành lối” cho thửa trong hay không. Trường hợp chỉ có một con đường nhỏ hoặc ngõ nhỏ giữa các thửa, thông thường đó là lối đi chung của các hộ liền kề.
- Xem xét hợp đồng mua bán và biên bản thỏa thuận: Nếu đang ở bước ký hợp đồng đặt cọc mua đất, hãy chắc chắn văn bản công chứng hoặc hợp đồng ghi rõ tình trạng lối đi, ai được sử dụng và trách nhiệm bảo trì. Pháp lý ranh giới và lối đi nên được quy định rõ trong hợp đồng. Đây là bước quan trọng trong “7 Bước Đầu Tư Bất Động Sản” để nắm bắt quyền lợi, tránh “phân biệt giá trị thật và giá ảo” của bất động sản.
Ngoài ra, nên yêu cầu bản đồ địa chính hoặc hồ sơ đo đạc từ Văn phòng đăng ký đất đai để thấy rõ lối đi. Trong trường hợp mua đất lần đầu, có thể cần sự hỗ trợ của một chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn bản đồ để kiểm tra các đường đi qua, hẻm ngõ hiện hữu.
![uLỐI ĐI CHUNG, LỐI ĐI RIÊNG VÀ QUYỀN LỐI ĐI QUA: HƯỚNG DẪN ĐỌC GIẤY TỜ]( "LỐI ĐI CHUNG, LỐI ĐI RIÊNG VÀ QUYỀN LỐI ĐI QUA: HƯỚNG DẪN ĐỌC GIẤY TỜ")
Không kiểm tra kỹ thông tin lối đi có thể dẫn đến tranh chấp sau này. Ví dụ, có trường hợp người mua đất ở ven đô đã bị chặn lối đi chung bởi hàng xóm vì trước đó không ghi nhận rõ trên hợp đồng. Để tránh rủi ro:
- Hiểu rõ rủi ro đầu tư: Trước khi mua, nhà đầu tư nên “hiểu rõ rủi ro đầu tư” liên quan đến pháp lý lối đi. Lỗ hổng về lối đi có thể làm giảm giá trị thực của bất động sản hoặc thậm chí gây mất giá trị “ảo” nếu không sử dụng được đường ra. Ví dụ, một mảnh đất trông có vẻ tiềm năng nhưng nếu không có lối ra, giá trị thực sẽ bị suy giảm và nằm trong nhóm rủi ro cao.
- Không để “cảm xúc đốt cháy tiền mặt”: Đầu tư cần tỉnh táo, không để vị trí đẹp làm lu mờ pháp lý. Một trong những “sai lầm của nhà đầu tư” phổ biến là mua gấp mà không kiểm tra kỹ lối đi, rồi sau đó dở khóc dở cười khi phải thương lượng thêm hoặc khởi kiện.
- Thận trọng khi ký hợp đồng: Khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất (nếu có), hãy chú ý phần ghi chú về lối đi. Yêu cầu người bán cung cấp bản vẽ tách thửa hoặc biên bản thỏa thuận lối đi chung (nếu có). Nếu thửa bị vây bọc, hợp đồng phải thỏa thuận rõ ràng quyền và trách nhiệm của các bên về lối đi. Nếu không, người mua nên tính toán chi phí đền bù hay rủi ro tranh chấp.
- Nên cân nhắc số bước đầu tư: Theo nguyên tắc “7 Bước Đầu Tư Bất Động Sản”, bước kiểm tra pháp lý thửa đất là rất quan trọng. Đảm bảo tất cả thủ tục đăng ký biến động (nếu là lối đi riêng) đã hoàn tất theo Điều 133 Luật Đất đai (sao cho lối đi ghi vào sổ). Đồng thời, kiểm tra “mua đất lần đầu” với kinh nghiệm của chuyên gia có thể giúp tránh “sai lầm khi dùng tiền kinh doanh mua đất”.
- Thỏa thuận rõ ràng và nhờ chuyên gia: Nên ưu tiên giải pháp thỏa thuận đền bù hoặc phân chia lối đi sao cho các bên cùng hài lòng. Trường hợp tranh chấp, có thể yêu cầu Tòa án xác định lối đi hợp lý theo Điều 254 BLDS. Tuy nhiên, tốt nhất là tránh kiện tụng với lời khuyên thận trọng như “luôn tìm hiểu kỹ pháp lý, tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi xuống tiền”.
Lối đi chung và quyền lối đi qua là các yếu tố pháp lý quan trọng của bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và giá trị của thửa đất. Nắm vững quy định (Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, các hướng dẫn liên quan) giúp nhà đầu tư hạn chế tranh chấp sau này. Trước khi quyết định xuống tiền, người mua nên kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc và thảo luận với cơ quan chức năng để đảm bảo lối đi đã được xác định rõ.
