Một trong những hiểu lầm tai hại nhất của nhà đầu tư mới (F0) là tư duy tuyến tính: "Lãi suất tăng thì giá nhà bắt buộc phải giảm sâu ngay lập tức". Họ tin rằng áp lực trả lãi sẽ buộc các chủ sở hữu bán tháo tài sản, tạo ra đáy mới để bắt đáy. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại đang vận hành với nhiều biến số phức tạp hơn lý thuyết cung cầu đơn thuần. Việc áp dụng máy móc tư duy của chu kỳ trước vào bối cảnh hiện nay không chỉ khiến bạn bỏ lỡ cơ hội tích sản mà còn dẫn đến những nhận định sai lệch về xu hướng dòng tiền. Bài viết này sẽ giải mã tại sao giá nhà vẫn "lì lợm" trước áp lực lãi suất và định hướng hành động an toàn cho người mới.
Sau giai đoạn thả nổi hỗ trợ kinh tế, mặt bằng lãi suất huy động đang có xu hướng nhích dần lên, kéo theo lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi thường quay về mức hai con số (khoảng 10% - 13%/năm tùy ngân hàng). Thời kỳ "tiền rẻ" với lãi suất cố định thấp trong thời gian dài đã chính thức qua đi.
Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đây là giai đoạn thử thách cực độ. Tuy nhiên, khác với giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, sức chịu đựng của thị trường hiện nay đã khác, và quan trọng hơn, cấu thành giá của sản phẩm bất động sản đã thay đổi hoàn toàn.
Có ba nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới thay vì sụt giảm, bất chấp vay ngân hàng ngày càng đắt đỏ.
Chi phí đầu vào tăng mạnh
Đây là yếu tố quan trọng nhất. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đã bỏ khung giá đất, thay bằng bảng giá đất sát với giá thị trường. Điều này khiến chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư tăng vọt. Khi giá vốn (input) tăng, giá bán (output) không thể giảm.
Nguồn cung khan hiếm do pháp lý
Thị trường đang trải qua "cơn khát" nguồn cung do các vướng mắc về pháp lý bất động sản chưa được tháo gỡ triệt để. Số lượng dự án mới được cấp phép rất hạn chế. Theo quy luật kinh tế học cơ bản, khi Cung giảm mà Cầu (nhu cầu ở thực và tích trữ tài sản) vẫn hiện hữu, giá cả sẽ có xu hướng neo cao hoặc tăng.
Tâm lý giữ tài sản và cơ cấu nợ
Khác với sự hoảng loạn trong quá khứ, nhiều nhà đầu tư hiện nay đã có sự chuẩn bị tài chính tốt hơn. Thay vì bán lỗ, họ chọn cách cơ cấu lại danh mục, hoặc khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp lãi vay. Các chủ đầu tư lớn cũng thà tung ra các chính sách ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán chứ quyết không giảm giá niêm yết để bảo vệ giá trị tài sản thế chấp tại ngân hàng.
Trong bối cảnh lãi suất cao và giá không giảm, nhà đầu tư mới cần thay đổi tư duy từ "lướt sóng" sang "đầu tư giá trị".
Kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý và quy hoạch
Rủi ro lớn nhất không phải là mua đắt, mà là mua phải tài sản không hình thành được trong tương lai. Trước khi xuống tiền, bắt buộc phải kiểm tra quy hoạch và pháp lý. Tuyệt đối tránh xa các loại hình nhập nhằng như vi bằng hay đất chưa có sổ nếu bạn không có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng.
So sánh hiệu quả giữa các phân khúc
Nhà đầu tư cần đặt lên bàn cân các loại hình để tối ưu hóa dòng tiền và lãi vốn. Dưới đây là bảng so sánh tác động của lãi suất cao đến các loại hình phổ biến:
| Tiêu chí | Đất nền | Chung cư / Nhà phố |
| Dòng tiền | Thường không có (để hoang). | Có thể cho thuê ngay để bù lãi vay. |
| Áp lực lãi vay | Rất cao nếu dùng đòn bẩy, dễ bị buộc phải cắt lỗ. | Giảm bớt nhờ tiền thuê hàng tháng. |
| Thanh khoản | Chậm khi thị trường đi ngang. | Ổn định do phục vụ nhu cầu ở thực. |
| Rủi ro pháp lý | Cao (nếu là đất phân lô tự phát). | Thấp hơn (nếu dự án đã bàn giao). |
Bảng so sánh đất nền, nhà phố và chung cư này cho thấy, trong môi trường lãi suất cao, các tài sản tạo ra dòng tiền (nhà phố, chung cư) có tính phòng thủ tốt hơn đất nền đầu cơ.
Nếu bạn có ý định vay vốn lúc này, hãy tính toán bài toán chịu đựng dựa trên lãi suất thả nổi, không tính trên lãi suất ưu đãi năm đầu.
Ví dụ: Bạn có 2 tỷ, muốn mua nhà 3 tỷ, vay 1 tỷ.
Nếu thu nhập ròng của gia đình không gấp đôi số tiền phải trả ngân hàng hàng tháng, rủi ro trong đầu tư là hiện hữu. Đừng kỳ vọng vào việc "lướt sóng" ngắn hạn để trả nợ trong bối cảnh thanh khoản hiện tại.
Thời kỳ lãi suất thấp đã qua, nhưng kỳ vọng giá nhà giảm sâu để "bắt đáy" là thiếu cơ sở thực tế do chi phí đầu vào và pháp lý thắt chặt. Là người mới, bạn cần tập trung vào giá trị thực, ưu tiên tài sản có pháp lý hoàn chỉnh và dòng tiền ổn định thay vì đầu cơ đất nền theo tin đồn. Hãy quản trị dòng tiền cá nhân thật chặt chẽ trước khi nghĩ đến lợi nhuận. Nếu bạn cần hỗ trợ thẩm định chuyên sâu về pháp lý và quy hoạch, hãy tham khảo ý kiến từ chuyên gia nguyenvanphu.vn để có những bước đi vững chắc nhất.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
