Một trong những hiểu lầm lớn nhất của nhà đầu tư mới bắt đầu là tư duy "không vay là an toàn nhất". Thực tế, trong bất động sản, nếu chỉ chờ đủ 100% tiền mặt mới mua, bạn có thể lỡ mất cơ hội vì tốc độ tăng giá tài sản thường nhanh hơn tốc độ tích lũy tài chính từ thu nhập thông thường. Tuy nhiên, ranh giới giữa việc dùng đòn bẩy để làm giàu và rơi vào bẫy nợ nần rất mong manh. Bài viết dưới đây sẽ giải mã đòn bẩy tài chính là gì, công thức tính và các ngưỡng cảnh báo rủi ro mà bạn buộc phải biết trước khi xuống tiền.
Để hiểu đòn bẩy, hãy hình dung một ví dụ đơn giản: Mua nhà trả góp.
Bạn muốn mua một căn hộ trị giá 2 tỷ đồng. Bạn có sẵn 600 triệu đồng (30%), và ngân hàng cho bạn vay 1,4 tỷ đồng (70%). Số tiền 1,4 tỷ đó chính là đòn bẩy tài chính. Bạn đang dùng tiền của người khác (ngân hàng) để sở hữu một tài sản lớn hơn khả năng tài chính hiện tại của mình.
Vai trò của đòn bẩy ở đây là khuếch đại tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu. Nếu căn nhà tăng giá lên 2,2 tỷ (tăng 10%), bạn lời 200 triệu. So với số vốn gốc 600 triệu bỏ ra, bạn đã lãi ~33%. Ngược lại, nếu không dùng đòn bẩy, bạn phải bỏ đủ 2 tỷ để lời 200 triệu, tức là chỉ lãi 10%.
Hệ số đòn bẩy tài chính (Financial Leverage Ratio) là chỉ số đo lường mức độ sử dụng vốn vay trong tổng nguồn vốn đầu tư.
Công thức tính cơ bản:
Quay lại ví dụ trên:
Hệ số càng cao nghĩa là bạn đang sử dụng nợ càng nhiều. Đây là con dao hai lưỡi: lợi nhuận cao khi thị trường tốt, nhưng rủi ro cực lớn khi thị trường đi xuống.
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam còn nhiều biến động và lãi suất thả nổi, việc xác định ngưỡng an toàn là yếu tố sống còn. Không có một con số cố định cho tất cả, nhưng dưới đây là các mốc cảnh báo dựa trên kinh nghiệm thực chiến:
Đặc biệt, cần lưu ý đến rủi ro đòn bẩy ẩn – đó là các khoản phí phạt trả trước hạn, chi phí bảo hiểm khoản vay, hoặc lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
Nhiều người mới tham gia thị trường thường mắc sai lầm trong tư duy. Dưới đây là phân tích Ưu - Nhược điểm thông qua việc giải mã 3 hiểu lầm kinh điển:
Hiểu lầm 1: "Vay là liều mạng"
Vay chỉ liều khi bạn không có khả năng trả nợ. Nếu dòng tiền từ cho thuê hoặc thu nhập hàng tháng dư sức trả lãi vay, thì khoản vay đó là đòn bẩy tốt giúp bạn sở hữu tài sản sớm hơn.
Hiểu lầm 2: "Không vay là an toàn tuyệt đối"
Trong môi trường lạm phát cao, giữ tiền mặt hoặc đầu tư 100% tiền thịt đôi khi lại là rủi ro vì tài sản tăng giá nhanh hơn tiền bạn kiếm được. Sự an toàn thái quá khiến bạn mất chi phí cơ hội.
Hiểu lầm 3: "Lãi suất thấp thì vay càng nhiều càng tốt"
Đây là sai lầm chết người. Các giai đoạn của chu kỳ kinh tế luôn thay đổi. Lãi suất thấp hôm nay có thể tăng vọt vào năm sau khi suy thoái kinh tế hoặc lạm phát xảy ra. Vay "kịch kim" khi lãi suất thấp sẽ khiến bạn vỡ trận khi lãi suất đảo chiều.
Bảng so sánh tư duy sử dụng đòn bẩy:
| Tiêu chí | Người mới (Cảm tính) | Nhà đầu tư thực chiến (Lý trí) |
| Mục đích vay | Mua tiêu sản hoặc đầu cơ lướt sóng | Mua tài sản tạo dòng tiền hoặc tăng giá trị thực |
| Kế hoạch trả nợ | Trông chờ vào việc bán tài sản để trả nợ | Dùng dòng tiền (lương, cho thuê) để trả nợ |
| Dự phòng | Không có quỹ dự phòng | Luôn có quỹ dự phòng 6-12 tháng lãi vay |
Để sử dụng đòn bẩy hiệu quả, bạn cần nắm vững bí quyết đầu tư và quản lý sau:
Tóm lại, bản chất đòn bẩy tài chính là công cụ khuếch đại kết quả đầu tư. Nó giúp bạn đi nhanh hơn nhưng cũng có thể khiến bạn ngã đau hơn. Với bối cảnh thị trường hiện tại, lời khuyên dành cho người mới bắt đầu là hãy ưu tiên an toàn vốn và dòng tiền ổn định. Chỉ sử dụng đòn bẩy khi bạn đã hiểu rõ luật chơi và có phương án dự phòng rủi ro. Để có lộ trình cụ thể hơn về phân bổ vốn và quản trị tài chính cá nhân chuyên sâu, bạn có thể tham khảo thêm các nhận định từ chuyên gia nguyenvanphu.vn. Hãy nhớ: kiến thức đi trước, tiền bạc theo sau.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
